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31

Jul

2011

Mieterhöhung in Berlin - Anstieg der Mieten durch den Berliner Mietspiegel 2011

Derzeit erhalten viele Mieter in Berlin eine Mieterhöhung. Grund ist die Herausgabe des neuen Berliner Mietspiegels 2011.

Vor kurzem wurde in Berlin der Mietspiegel 2011 veröffentlicht. Darin finden sich die neuberechneten Vergleichsmieten. Im Vergleich zum Berliner Mietspiegel 2009 sind viele Wohnungen teurer geworden. Die Hausverwaltungen reagieren und verschicken deshalb Ankündigungen zur Mieterhöhung. Der Mieter sollte aber jede Mieterhöhung überprüfen lassen, denn viele sind fehlerhaft berechnet und müssen zu Gunsten des Mieters korrigiert werden. Im Zweifel hilft ein auf das Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt, um Widerspruch gegen die Mieterhöhung einzulegen.

Warum kommt es ausgerechnet jetzt zu so vielen Mieterhöhungen in Berlin?

 

Anlass ist die Herausgabe des neuen Berliner Mietspiegels 2011. Der Berliner Mietspiegel wird alle zwei Jahre neu berechnet. Grundlage für die Berechnung sind die Mieten, die bei Neuvermietungen vertraglich vereinbart werden. Immer dann, wenn ein Mieter neu in eine Wohnung einzieht, darf der Vermieter die Miete nach Belieben erhöhen. Dank der im deutschen Recht geltenden Vertragsfreiheit gibt es hier keine Grenze nach oben, der Vermieter darf in Berlin jegliche Miete frei nach Belieben festsetzen. Solange er einen Mieter findet, der diesen Mietpreis akzeptiert, kann er sogar weit über dem Mietspiegel liegende Mietpreise festsetzen.

 

Der Mietspiegel gilt immer nur für die Bestandsmieten, also die bereits durch Mietvertrag vereinbarten Mieten. Er gilt aber nie für Neuvermietungen, also neue Mietverträge. Hier hat der Vermieter einen freien Spielraum, er kann die Miete nach seinem Belieben festsetzen. Das hat den Nachteil, dass es in der Regel immer dann zu einer Mietpreiserhöhung kommt, wenn Mieter umziehen.

 

Leider ist gerade Berlin eine Stadt, in der sehr häufig Wohnungswechsel stattfinden. Jeder Umzug erhöht daher das Gesamtmietniveau in Berlin. Hinzu kommt, dass immer mehr Menschen in Berlin, der schönsten Stadt der Welt, leben und wohnen möchten. Das ist verständlich. Aber es engt den begrenzt vorhandenen Wohnraum immer mehr ein. Das unschöne Ergebnis: Die Mieten steigen und steigen in Berlin immer mehr an.

 

Was muss ich tun, wenn ich in Berlin wohne und soeben eine Mieterhöhung erhalten habe?

 

Sie sollten die Ankündigung zur Mieterhöhung unbedingt sofort überprüfen. Denn viele Mieterhöhungen sind fehlerhaft berechnet. Für diese Überprüfung haben Sie in der Regel knapp drei Monate Zeit. Die Mieterhöhung darf erst dann wirksam werden, wenn zwei Monate nach der Zustellung der Mieterhöhung vergangen sind. Haben Sie also jetzt im Juli 2011 von Ihrem Vermieter bzw. der Hausverwaltung die Ankündigung zur Mieterhöhung erhalten, so kann die neue höhere Miete erst ab dem 01.10.2011 wirksam werden. 

 

Welche Fehler können in einer Mieterhöhung enthalten sein?

 

Speziell in Berlin gibt es sehr unterschiedliche Wohnlagen und Häuser der verschiedensten Ausstattung und des unterschiedlichsten Alters. Diese Aspekte sind für die Berechnung der Miete bzw. der Mieterhöhung äußerst relevant und sollen im folgenden kurz vorgestellt werden:

 

Wohnlage: Der Berliner Mietspiegel 2011 unterscheidet drei verschiedene "Wohnlagen": Die "einfache Wohnlage", die "mittlere Wohnlage" und die "gute Wohnlage". Alle drei Wohnlage unterscheiden sich hinsichtlich des maximal möglichen Quadratmeterpreises, der für diese Wohnlagen vom Vermieter verlangt werden darf. Gerade hier tauchen die meisten Fehler in der Neuberechnung Ihrer Miete auf. Oftmals liegen die verschiedenen Wohnlagen nur wenig auseinander, so kann das eine Haus in der Straße noch mittlere Wohnlage sein, während Ihr Mietshaus bereits als einfache Wohnlage zu bezeichnen ist. Alleine dieser Unterschied kann bewirken, dass Ihre Ankündigung zur Mieterhöhung falsch berechnet und damit wirkungslos ist. Sie sollten daher unbedingt die Position Ihres Hauses mit der Wohnlagenkarte in Berlin vergleichen. Schauen Sie also, ob Ihr Haus zur einfachen Wohnlage (gelb), zur mittleren Wohnlage (orange) oder zur guten Wohnlage (rot) gehört. Entdecken Sie eine fehlerhafte Zuordnung Ihres Berliner Mietshauses in der Neuberechnung Ihrer Mieterhöhung, so sollten Sie das umgehend Ihrem Vermieter bzw. der Hausverwaltung mitteilen.

 

Hier finden Sie eine aktuelle Wohnlagenkarte von Berlin:

 

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/wohnlagenkarte.shtml

 

Baujahr: Ein weiteres entscheidendes Kriterium ist das Baujahr des Hauses, in dem Sie zur Miete wohnen. In Berlin existieren Häuser aus den verschiedensten Jahrzehnten. Zahlreiche Altbauten wurden in Berlin in der Zeit zwischen 1900 und 1918 errichtet. Dementsprechend gibt es im Mietspiegel Berlin eine extra Gruppierung für diese Mietshäuser. Der zweite Bauabschnitt findet sich in den Jahren zwischen 1919 und 1949. Da diese Häuser teilweise qualitativ hochwertiger errichtet wurden, gelten für die Berliner Mietshäusern aus diesen Jahren etwas höhere Mieten. Seien Sie also vorsichtig, wenn Sie in einem Altbau wohnen, und überprüfen Sie speziell hier das Baujahr Ihres Hauses. Für Berliner Mietshäuser ab 1950 gelten sehr differenzierte Regelungen. Generell gilt, dass die Quadratmeterpreise immer teurer werden, je neuer das Haus ist. Wenn Sie keinen Anhaltspunkt haben, aus welchem Jahr Ihr Haus stammt, so können Sie beispielsweise alte Straßenkarten von Berlin aus dem Internet heranziehen und überprüfen, ob zu dem jeweiligen Jahr der Karte Ihr Mietshaus bereits errichtet war, oder ob sich an dieser Stelle noch unbebautes Ödland befand. Eine andere Möglichkeit ist es, direkt beim Grundbuchamt nachzufragen, in welchem Jahr Ihr Berliner Mietshaus errichtet wurde. Es kommt immer wieder vor, dass Vermieter bzw. Hausverwaltungen eine falsche Jahreszahl angeben, und damit eine fehlerhafte Berechnung der Mieterhöhung versenden.

 

Ausstattung der Wohnung: Weit weniger Bedeutung hat dagegen die Ausstattung der Wohnung, auch wenn der Berliner Mietspiegel 2011 hier eine Unterteilung in Bezug auf diesen Aspekt vornimmt. Inzwischen sind die meisten Wohnungen in Berlin saniert und modernisiert, so dass es kaum noch Berliner Mietswohnungen gibt, die nicht über eine Toilette oder ein Bad verfügen. Da es ab und zu jedoch noch immer vorkommt, dass eine Wohnung in Berlin lediglich mit einer Ofenheizung ausgestattet ist, sollte auch dieser Gesichtspunkt mit in die Überprüfung der Mieterhöhung aufgenommen werden.

 

Weitere Kriterien: Da eine Ankündigung der Mieterhöhung immer eine Neuberechnung der gesamten Miete darstellt, sollten die Nebenkosten bzw. Betriebskosten nicht außer Acht gelassen werden. Es sind zahlreiche Fälle bekannt, in denen die Hausverwaltung bzw. der Vermieter die Neuberechnung der Miethöhe falsch vorgenommen hat, schlicht und einfach weil er sich verrechnet hatte. Überprüfen Sie also unbedingt die komplette Berechnung Ihrer Mieterhöhung.

 

Wann ist es ratsam, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, um gegen die angekündigte Mieterhöhung vorzugehen?

 

Sie sollten nicht sofort einen Anwalt einschalten, denn dieser kostet Geld. In einem ersten Schritt ist es anzuraten, selbst eine Überprüfung der Mieterhöhung anhand der oben genannten Punkte durchzuführen. Sollten Ihnen dabei Fehler auffallen, die die Mieterhöhung als ungerechtfertigt erscheinen lassen, so können Sie zunächst einmal selbst die Hausverwaltung oder den Vermieter anschreiben, und auf diesen Fehler in der Erhöhungsankündigung hinweisen.

 

Nur wenn dann keine Reaktion erfolgt, sollten Sie einen auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt aus Berlin hinzuziehen.

 

Sind Sie sich aber von Anfang an unsicher, ob die angekündigte Mieterhöhung rechtens ist, und möchten Sie eine rechtssichere Überprüfung erhalten, so können Sie selbstverständlich von Anfang an einen Rechtsanwalt beauftragen.

 

Der Rechtsanwalt sollte aus Berlin kommen, damit er der Hausverwaltung oder dem Vermieter vor Ort in Berlin die Unrechtmäßigkeit der Mieterhöhung aufzeigen kann. Es ist wesentlich eindrucksvoller, wenn sich ein Berliner Anwalt meldet, als wenn Sie einen Rechtsanwalt aus einer anderen Stadt einschalten. Ist Ihr Anwalt aus Berlin, und kennt er sich im Mietrecht gut aus, dann weiß die Hausverwaltung in der Regel, dass möglicherweise die Einreichung einer Klage droht. Die Verwaltung reagiert dann angemessener und nimmt die Mieterhöhung im Normalfall umgehend zurück. 

 

Die Kanzlei Hollweck aus Berlin berät Sie gerne über die Rechtmäßigkeit der Ihnen zugegangenen Mieterhöhung. Die Überprüfung der Mieterhöhung und ein Anschreiben an die Hausverwaltung sind zu einem sehr günstigen Festpreis erhältlich.

 

Hier finden Sie weitere Informationen zum Thema Mieterhöhungen in Berlin:

 

http://www.kanzlei-hollweck.de/ratgeber/mietsteigerung/

 

Sollten Sie Fragen rund um das Thema "Mieterhöhungen in Berlin" haben, so zögern Sie nicht, die Kanzlei Hollweck zu kontaktieren. Rechtsanwalt Thomas Hollweck steht Ihnen in Berlin gerne zur Seite, wenn Sie sich gegen eine fehlerhafte Mieterhöhung wehren möchten.

 

Rechtsanwalt Thomas Hollweck

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Kommentare: 1
  • #1

    Michael (Mittwoch, 29 Februar 2012 12:12)

    In Berlin sind gute, zentrale Wohnungen leider ziemlich knapp, sodass man als Mieter leider oft in den sauren Apfel beißen muss....

Rechtsanwalt

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