Allgemeine Mieterfragen

Ein Ratgeber rund um das Mietverhältnis und Fragen, die im Zusammenhang mit der Miete, der Mietwohnung und dem Verhältnis zum Vermieter auftauchen können.

Mit der Unterschrift unter einen Mietvertrag beginnt für den Mieter ein rechtliches Vertragsverhältnis mit seinem Vermieter. Im Rahmen dessen können immer wieder Fragen zu ganz bestimmten Fragen auftauchen. Dieser Ratgeber soll Antworten auf die wichtigsten dieser Fragen rund um das Alltagsleben eines Mieters geben.

 

Übersicht der Ratgeberthemen:

1. Selbständigkeit in der Mietwohnung

2. Darf ich als Mieter Haustiere halten?

3. Eigene Umbauarbeiten des Mieters

4. Fragen zum Fernsehempfang

5. Kleinreparaturen durch den Mieter


WICHTIGER HINWEIS: Bitte beachten Sie, dass die Kanzlei Hollweck keine Beratung oder Vertretung im Mietrecht anbietet. Dieser Ratgeber wurde ausschließlich zu Ihrer Information erstellt. Bei Problemen im Bereich Mietrecht empfiehlt die Kanzlei Hollweck, zunächst den örtlichen Mieterverein oder die Verbraucherzentrale zu kontaktieren, da diese Institutionen eine sehr günstige und effektive Hilfe bei Mietrechtsproblemen anbieten können.


1. Selbständigkeit in der Mietwohnung

Macht man sich beruflich selbständig, so liegt der Gedanke nahe, das Büro zunächst in der eigenen Wohnung zu eröffnen. Auf diese Weise erspart sich der berufliche Neustarter die Anmietung eines teuren Büros. Doch darf jeder einfach so ein Büro in seiner Mietwohnung eröffnen?

 

Wann ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich, wenn ich in meiner Wohnung eine selbständige Tätigkeit betreiben möchte?

 

Zunächst sollten Sie immer einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen und nachsehen, ob dort eine Regelung auffindbar ist, die die Zustimmung des Vermieters erforderlich macht. Finden Sie dort nichts, so können Sie davon ausgehen, dass ein geräuschloses Gewerbe, das Ihre Mitmieter nicht sonderlich stören wird, keine Zustimmung des Vermieters erfordern wird. Diese ist mit Sicherheit aber dann notwendig, wenn Ihre Tätigkeit mit Geräuschen verbunden ist und Sie Ihre Kunden zuhause in einem Umfang empfangen werden, der über das normale Maß hinausgeht. Sind Sie unsicher, ob Sie eine Zustimmung vom Vermieter benötigen, so sollten Sie diese im Zweifel besser einholen. Damit sind Sie auf der sicheren Seite.

 

Wann ist keine Zustimmung des Vermieters notwendig?

 

Sie können Ihre Selbständigkeit oder Ihr Gewerbe immer dann unproblematisch in der Mietwohnung betreiben, wenn die Tätigkeit nicht über das normale Maß einer gewöhnlichen Wohnungsnutzung hinausgeht. Das heißt, wenn Sie lediglich berufliche Tätigkeiten verrichten, die Sie auch als normaler Mieter machen würden, ist eine Zustimmung des Vermieters nicht erforderlich. Denn dann nutzen Sie weder die Wohnung in besonderem Maße ab, noch stören Sie Ihre Nachbarn. Sitzen Sie also lediglich still an Ihrem Schreibtisch, schreiben, designen oder sind in ähnlicher Weise aktiv, so führt das zu keiner Zustimmungspflicht.

 

2. Darf ich Haustiere halten?

Gerade das Halten von Haustieren in der Mietwohnung führt immer wieder zu Problemen. Dabei kommt es hier eher zum Zwist mit dem Nachbarn als mit dem Vermieter. Generell sollte man sich die Haltung eines Tieres in einer Mietwohnung sehr gut überlegen, denn selbst wenn es weder den Vermieter noch den Nachbarn stört, so stellt sich doch immer wieder die Frage, ob die Haltung in einer beengten Wohnung dem Wohle des Tieres dienlich sein kann. Tiere brauchen einen gewissen Bewegungsspielraum, der in kleinen Mietwohnungen oftmals nicht vorhanden ist. Gerade Tierliebhaber sollten daher besser auf die Haltung eines Haustieres verzichten, wenn sie nur eine sehr kleine Wohnung haben.

 

Bei welchen Tieren ist keine Zustimmung des Vermieters notwendig?

 

Unproblematisch ist die Haltung von Kleintieren wie beispielsweise Kaninchen, Hamstern, Fischen oder kleinen Vögeln. Derartige Haustiere haben weder einen Einfluss auf den Zustand der Wohnung (es sei denn das Kaninchen oder der Hamster wird frei gehalten und nagt sich durch die Türen...), noch werden die Nachbarn hierdurch empfindlich gestört (haben Sie allerdings einen dauerschreienden Kleinpapagei, so kann die Situation wieder ganz anders aussehen...). Teilweise erlauben die Gerichte sogar Echsen und ungefährliche Schlangen. Generell gilt: Je kleiner und leiser das Haustier ist, desto unproblematischer ist dessen Haltung in der Mietwohnung.

 

Bei welchen Tieren ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich?

 

Besondere Tiere erfordern besondere Erlaubnisse. So kann es bei gefährlichen Exoten wie Skorpionen oder Giftschlangen durchaus zu Gefährdungen der Nachbarschaft kommen. Die Zustimmung des Vermieters ist daher dringend erforderlich, sonst riskieren Sie eine sofortige Kündigung. Problematisch kann es bei Ratten werden, da diese bei anderen Menschen Ekel auslösen können. Auch wenn Sie zu viele Haustiere halten ist möglicherweise eine Zustimmung des Vermieters notwendig.


Hunde und Katzen sind dann erlaubt, wenn sich hierzu keine Regelung im Mietvertrag findet. Gibt es diese Regelung jedoch, so brauchen Sie selbst bei der Haltung von so üblichen Haustieren wie Katzen und Hunde eine Erlaubnis vom Vermieter.


Grundsätzlich gilt: Je größer das Tier ist, je lauter oder je gefährlicher und belästigender für Ihre Nachbarn es ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie eine Zustimmung für die Haltung dieser Tiere benötigen. Sind Sie unsicher, so fragen Sie besser vorab Ihren Vermieter. 

 

Darf der Vermieter Auflagen zur Tierhaltung im Mietvertrag regeln?

 

Ja, der Vermieter darf im Rahmen der Vertragsfreiheit bestimmte Auflagen für den Mieter im Mietvertrag regeln, wenn es um die Haltung eines Haustiers geht. Der typische Fall ist der, dass ein Hund im Treppenhaus angeleint werden muss

 

Dürfen Gäste Tiere mitbringen?

 

Ja, denn selbst wenn Ihr Mietvertrag keinerlei Tierhaltung erlaubt, dürfen Ihre Gäste Tiere mitbringen. Natürlich gilt das nur in einem angemessenen Rahmen. Ein Pferd dürfte diesen Rahmen sprengen. Erlaubt ist sogar, dass Sie für einen kurzen Zeitraum ein Tier in Pflege nehmen, beispielsweise weil Ihre Freunde in den Urlaub fahren.

 

3. Eigene Umbauarbeiten des Mieters

Erweckt die angemietete Wohnung in mancherlei Hinsicht nicht die Freude des neuen Mieters, so liegt der Gedanke nahe, die Wohnung nach eigenen Wünschen umzugestalten. Da es sich beim Umbauobjekt aber um fremdes Eigentum handelt, können derartige handwerkliche Aktionen durchaus den Unmut des Vermieters erregen.

 

Brauche ich für eigene Umbaumaßnahmen in meiner Mietwohnung die Zustimmung des Vermieters?

 

Generell gilt, dass Sie zur Sicherheit vor jeder Umbaumaßnahme die Zustimmung des Vermieters einholen sollten. Tun Sie das nicht, so riskieren Sie, dass Ihr Vermieter Ihr Werk sofort wieder rückgängig machen lässt, sobald er davon erfährt. Möglicherweise riskieren Sie sogar eine sofortige Kündigung. Von dieser Zustimmungspflicht ausgenommen sind lediglich kleine Veränderungen. Das bedeutet, wenn Sie eine Gardinenstange im Wohnzimmer oder einen Handtuchhalter im Bad anbringen, benötigen Sie selbstverständlich keine Zustimmung Ihres Vermieters. Bei allen größeren Aktionen sollten Sie das besser tun.

 

In welchen Fällen ist der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet?

 

In zahlreichen Fällen darf der Vermieter seine Zustimmung zu bestimmten Umbaumaßnahmen nicht verweigern. Das gilt immer dann, wenn die Maßnahmen die Wohnung erst in einen bewohnbaren Zustand versetzen, beispielsweise durch den Einbau einer Einbauküche. Das gleiche gilt für eine Gasetagenheizung oder für das Hinzufügen notwendiger elektrischer Verkabelung. In diesen Fällen darf der Vermieter nur dann seine Zustimmung verweigern, wenn der Mieter zu sehr und massiv in die Substanz der Wohnung eingreifen möchte, etwa wenn er eine Wand durchbrechen will.

 

Wie informiere ich den Vermieter über die Umbaumaßnahmen?

 

Wichtig ist, dass Sie einen Beweis dafür bekommen, dass Sie Ihren Vermieter informiert haben. Deshalb ist eine schriftliche Information per Einschreiben mit Rückschein erforderlich. Auch ein Fax ist möglich, wenn dieses einen Sendebericht ausdruckt. Vom Umfang her sollten Sie die geplanten Arbeiten so ausführlich wie möglich beschreiben, inkl. dem voraussichtlichen Beginn und der geplanten Dauer. 

 

Darf ich meine Mietwohnung behindertengerecht umbauen?

 

Grundsätzlich hat ein Mieter das Recht, seine Wohnung behindertengerecht umzubauen, so dass er problemlos darin wohnen kann. Der Vermieter muss seine Zustimmung erteilen, es sei denn, es stehen berechtigte Interessen des Vermieters entgegen. Hier ist eine genaue Abwägung beider Seiten notwendig.

 

Worauf muss ich bei den Umbauten achten?

 

Sie sollten sämtliche Umbauarbeiten so ausrichten, dass Sie dadurch keine anderen Teile der Wohnung beschädigen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Vermieter Schadensersatz gegen Sie geltend macht. Darüber hinaus müssen Sie Ihre eigenen Einbauten selbst instand halten und warten lassen. Die Kosten hierfür können Sie leider nicht auf den Vermieter umlegen. Nachdem die Umbauten beendet sind darf Ihr Vermieter eine zusätzliche Kaution hierfür verlangen. Das dient ihm als Sicherheit, damit er bei Ihrem Auszug nicht auf seinen Kosten sitzen bleibt, falls er Ihre Einbauten selbst entfernen lassen muss. Diese Kaution kommt dann zur normalen Kaution hinzu. Kommt es tatsächlich zum Auszug, so müssen Sie die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, wie Sie sie erhalten haben. Also ohne Ihre eigenen Veränderungen. Daher ist es sinnvoll, schon vor Beginn der Umbaumaßnahmen vom Vermieter die schriftliche Zustimmung zu erhalten, dass Sie beim Auszug die Wohnung im umgebauten Zustand belassen können, und nicht rückbauen müssen.

 

Erhalte ich meine Investitionen vom Vermieter zurück?

 

Nein, in den meisten Fällen erstattet Ihnen Ihr Vermieter nicht die Kosten für Ihre selbst angebrachten Anbauten, selbst wenn diese die Wohnung erheblich aufwerten. Das geht nur dann, wenn Sie hierzu eine eigene Kostenregelung mit dem Vermieter vereinbart haben. Eine Kostenerstattung kommt nur dann in Betracht, wenn Sie die Wohnung durch Ihre Umbauarbeiten überhaupt erst in einen bewohnbaren Zustand versetzt haben. Aber auch dann nur, wenn diese nicht schon wieder abgewohnt sind. Generell gilt hierbei: Haben Sie einen Betrag in Höhe einer Jahresmiete in die Wohnung gesteckt, so gilt dieser Aufwand nach vier Jahren als abgewohnt, und Sie erhalten keine Kostenerstattung bei Auszug.

 

Darf ich Geld von meinem Nachmieter verlangen?

 

Eine Abstandszahlung für Ihre eigenen Umbauten vom Nachmieter ist durchaus denkbar, wenn dieser damit einverstanden ist und auch der Vermieter nichts dagegen einzuwenden hat. Am besten funktioniert das, wenn Sie sich vom Vermieter die Erlaubnis einholen, selbst einen Nachmieter suchen zu dürfen und dann von Anfang an klarstellen, welcher Betrag als Abstandszahlung zu leisten ist.

 

4. Fragen zum Fernsehempfang

Viele Mieter nutzen das kostenlose DVB-T, haben aber gleichzeitig einen kostenpflichtigen Kabelanschluss in der Wohnung. Das führt oftmals zu Spannungen zwischen Mieter und Vermieter. Hier sind die Antworten zu den wichtigsten Fragen rund um den Kabelanschluss und den Fernsehempfang in der Mietwohnung.

 

Ich habe meinen Fernsehempfang auf DVB-T umgestellt, obwohl ich in meiner Wohnung Kabelempfang habe. Muss ich trotzdem weiterhin die Kabelgebühr bezahlen?

 

Ja, denn in der Regel ist die Gebühr für den Kabelanschluss im Mietvertrag durch die Nebenkostenabrechnung geregelt. Sie sind dann vertraglich zur Zahlung der Kabelgebühr verpflichtet, selbst wenn Sie den Kabelempfang überhaupt nicht nutzen. Hier hilft nur eine Kulanzregelung des Vermieters. Möchten noch weitere Mieter im Haus von Kabelempfang auf DVB-T umstellen, so könnten Sie versuchen, gemeinsam den Vermieter zu einer Abänderung des Mietvertrags zu bewegen. Einen gesetzlichen Anspruch hierauf haben Sie aber leider nicht.

 

Ich habe selbst einen Kable-TV-Vertrag mit dem örtlichen Kabelbetreiber abgeschlossen. Nun möchte ich auf das kostenlose DVB-T umstellen. Darf ich deswegen meinen Kabelvertrag mit sofortiger Wirkung kündigen?

 

Nein, denn hier gilt: Vertrag ist Vertrag. Sie sind dazu verpflichtet, die Gebühren für den Kabelanschluss noch bis zum Ende der vertraglich festgelegten Laufzeit zu bezahlen. Daher empfiehlt es sich, so bald wie möglich den Vertrag zu kündigen, am besten schriftlich per Einschreiben mit Rückschein.

 

Ich nutze bislang das kostenlose DVB-T. Nun möchte der Vermieter das gesamte Haus auf Kabelempfang umrüsten und hierfür einen Mietzuschlag verlangen. Muss ich das akzeptieren?

 

Ja, eine solche Umbaumaßnahme des Vermieters und die damit verbundene Kostensteigerung der Miete müssen Sie leider hinnehmen. Denn ein Kabelanschluss wertet die Wohnqualität einer Wohnung auf, da mehr Sender als über DVB-T empfangbar sind. Kommt es durch die Umbaumaßnahmen des Vermieters zu einem gesteigerten Wohnwert, so dürfen von den Mietern höhere Mieten verlangt werden. Das heißt aber nicht, dass Sie zusätzlich die Kabelgebühren für das Kabelfernsehen bezahlen müssen. Diese waren bei Abschluss Ihres Mietvertrags nicht vertraglich vereinbart, insofern darf der Vermieter Ihnen keine Kabelfernsehpflicht aufdrängen.

 

Darf ich eine Satellitenschüssel auf dem Balkon oder an der Hauswand anbringen?

 

Wenn Sie bereits über den Kabelanschluss oder über DVB-T genügend Fernsehprogramme empfangen können, so darf Ihnen Ihr Vermieter die Anbringung einer Satellitenschüssel verweigern. Tatsächlich haben Sie lediglich einen Anspruch auf eine TV-Grundversorgung. Der Vermieter ist also nicht dazu verpflichtet, Ihnen den Empfang aller verfügbaren Kanäle zu erlauben. Nutzen Sie in einem solchen Fall eine mobile Satellitenschüssel, die die Optik des Hauses nicht beeinträchtigt und möglicherweise sogar im Zimmer betrieben werden kann.

 

Ich bin Ausländer und möchte die TV-Programme aus meinem Heimatland über Satellit empfangen. Darf ich aus diesem Grund eine Satellitenschüssel montieren?

 

Haben Sie keine andere Möglichkeit, die TV-Kanäle Ihres Heimatlandes zu empfangen, so ist das Anbringen einer Satellitenschüssel erlaubt. In der Regel empfangen Sie über Kabel oder DVB-T lediglich die deutschen Sender, so dass Ihr Vermieter keine TV-Grundversorgung in Ihrer Heimatsprache bieten kann. Dann haben Sie einen Anspruch auf Installation einer Satellitenschüssel. Um Streit mit dem Vermieter zu vermeiden empfiehlt es sich, eine kleine mobile Schüssel anzubringen, die nicht angeschraubt werden muss. 

 

5. Kleinreparaturen durch den Mieter

Viele Mietverträge sehen vor, dass bestimmte Kleinreparaturen vom Mieter zu tragen sind. Doch bis zu welchem Betrag liegt überhaupt eine Kleinreparatur vor? Und wieviele davon muss der Mieter pro Jahr bezahlen?

 

Was gilt generell, wenn in meiner Mietwohnung etwas kaputt geht?

 

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand erhalten muss. Geht etwas kaputt, so muss er für die Reparatur auf seine Kosten sorgen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter die Wohnung selbst beschädigt hat. Dann muss er für die Kosten der Reparatur aufkommen. Unabhängig davon darf der Vermieter in den Mietvertrag die sog. "Kleinreparaturklausel" setzen. Diese besagt, dass der Mieter bestimmte kleine Reparaturen selbst bezahlen muss.

 

Wann muss der Mieter reparieren?

 

Es gibt in der Regel zwei Fallkonstellationen, in denen der Mieter selbst reparieren muss: Das sind zum einen die Schönheitsreparaturen, die entweder bei Abnutzung der Wohnung oder bei Auszug fällig werden, und zum anderen die Kleinreparaturen. Hierzu muss sich im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel befinden.

 

Wann ist eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag wirksam vereinbart?

 

Die Klausel muss regeln, dass der Mieter lediglich Einrichtungsobjekte reparieren muss, auf die er ständigen und alltäglichen Zugriff hat. das sind Wasserhähne, Türklingen oder Lichtschalter. Nicht kümmern muss er sich dagegen um Objekte des Gemeinschaftsbereichs oder um Bereiche der Gas- Wasser und Elektroinstallation. Zudem muss die Kostengrenze beachtet werden. Die vom Mieter durchzuführenden Kleinreparaturen dürfen nicht unendlich teuer werden. Meist enthält der Mietvertrag die Regelung, dass der Mieter Kosten bis zu 75 Euro je Reparatur tragen muss, vereinzelt findet sich eine Grenze von 125 Euro. Wichtig ist, dass die Regelung im Mietvertrag so konkret ist, dass der Mieter genau erkennen kann, welche Kosten er wann zu tragen hat. Wichtig ist auch, dass der Mietvertrag genau festschreibt, bis zu welcher Kostengrenze der Mieter insgesamt Reparaturen pro Jahr bezahlen muss.

 

Muss ich als Mieter die Handwerker für die Kleinreparatur beauftragen, oder übernimmt das der Vermieter?

 

Die Beauftragung der Handwerker ist Aufgabe des Vermieters. Der Mieter zeigt dem Vermieter die zu reparierende Sache an und daraufhin schickt der Vermieter die Handwerker. Die Rechnung muss der Mieter zahlen, wenn die Grenze der Kleinreparaturklausel nicht überschritten wird. Schreibt der Mietvertrag vor, dass der Mieter selbst die Handwerker beauftragen muss, so ist die gesamte Klausel hinfällig und ungültig.

 

Muss ich als Mieter die Wartungskosten für die Gastherme bezahlen?

 

Viele Mietverträge enthalten eine Verpflichtung für den Mieter, die Gasetagenheizung einmal im Jahr auf eigene Kosten warten zu lassen. Das ist zulässig. Es muss aber vereinbart sein, bis zu welcher Höchstgrenze der Mieter die Kosten der Wartung zu tragen hat. Ist diese Kostengrenze nicht Gegenstand des Mietvertrags, so ist die Klausel ungültig, der Mieter muss überhaupt keine Kosten für die Wartung der Gastherme bezahlen.

 

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