Die Beendigung des Mietverhältnisses

Ein Ratgeber zum Thema Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter oder Vermieter. Was ist in rechtlicher Hinsicht bei der Kündigung zu beachten?

 

WICHTIGER HINWEIS: Bitte beachten Sie, dass die Kanzlei Hollweck keine Beratung oder Vertretung im Mietrecht anbietet. Dieser Ratgeber wurde ausschließlich zu Ihrer Information erstellt. Bei Problemen im Bereich Mietrecht empfiehlt die Kanzlei Hollweck, zunächst den örtlichen Mieterverein oder die Verbraucherzentrale zu kontaktieren, da diese Institutionen eine sehr günstige und effektive Hilfe bei Mietrechtsproblemen anbieten können.



Überblick Ratgeber:

1. Kündigung durch den Mieter

2. Kündigung durch den Vermieter

 

1. Die Kündigung der Wohnung durch den Mieter

In welcher Form muss ich meinen Mietvertrag kündigen?

 

Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss immer in schriftlicher Form erfolgen. Das heißt, Sie müssen das Kündigungsschreiben Ihrem Vermieter niedergeschrieben und eigenhändig unterschrieben überreichen. Eine Kündigung per E-Mail, Fax, SMS oder mündlich (z.B. telefonisch) ist nicht möglich.

 

Muss ich begründen, warum ich die Wohnung kündige?

 

Nein, eine Begründung, warum Sie aus Ihrer Mietwohnung ausziehen möchten, ist nicht erforderlich. Wenn Sie mit dem Vermieter ein gutes Verhältnis haben ist eine kurze Begründung jedoch nicht verkehrt und kann Missverständnisse ersparen.

 

Wie versende ich mein Kündigungsschreiben?

 

Wichtig ist, dass die Kündigung Ihren Vermieter sicher und rechtzeitig erreicht und dass der Zugang derselben nachweisbar ist. Das heißt, Sie müssen später im Streitfall beweisen können, wann und ob Ihr Kündigungsschreiben den Vermieter tatsächlich erreicht hat. Wie ist das am besten zu bewerkstelligen?

 

Die absolut sicherste Form ist nach wie vor die direkte persönliche Übergabe der Kündigung an den Vermieter bzw. an die Hausverwaltung. Geben Sie hierzu Ihr Kündigungsschreiben persönlich im Büro ab und lassen Sie sich auf einer Kopie der Kündigung per Stempel, Datum und Unterschrift den Erhalt des Kündigungsschreibens bestätigen.

 

Haben Sie keine Möglichkeit, die Kündigung persönlich beim Vermieter bzw. bei der Hausverwaltung abzugeben, so ist die zweitsicherste Versandmethode die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher. Wenden Sie sich hierzu an das Amtsgericht im Wohnbezirk bzw. in der Stadt des Vermieters und fragen Sie nach dem zuständigen Gerichtsvollzieher. Sobald Sie dessen Adresse haben nehmen Sie mit diesem Kontakt auf und schicken Sie ihm Ihr Kündigungsschreiben zu. Er erledigt die rechtssichere Zustellung gegen eine geringe Gebühr.

 

Weniger sicher als weitaus angenommen sind die verschiedenen Formen der Einschreiben. Dennoch bietet ein Einschreiben selbstverständlich eine weitaus höhere Zustellsicherheit als ein normaler Brief:

 

Ein einfaches Einschreiben muss der Postbote dem Vermieter persönlich überreichen. Trifft er diesen nicht an, so wirft der Briefträger lediglich eine Abholkarte in den Briefkasten. Holt der Vermieter das Schreiben dann nicht bei der Post ab, ist die Kündigung nicht zugegangen. Zudem ist nicht nachweisbar, welchen Inhalt das Einschreibekuvert hatte. Bestreitet der Vermieter später, dass im Briefumschlag tatsächlich die Kündigung steckte, so ist der Mieter in der Beweispflicht.

 

Das Einwurfeinschreiben muss vom Postboten in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen werden. Dieser Vorgang wird vom Briefträger dokumentiert und ist später nachweisbar. In dem Moment, in dem das Kündigungsschreiben eingeworfen wurde, gilt es als zugegangen. Insofern liegt grundsätzlich ein rechtssicherer Zugang vor. Leider gab es in der Vergangenheit immer wieder den Fall, dass ein Richter annahm, dass der Briefträger sich im Briefkasten geirrt und das Einschreiben versehentlich in einen falschen Briefkasten gesteckt hat. Kommt es zum Rechtsstreit und schildert der Vermieter ein solches Versehen der Post glaubwürdig dem Richter, so kann der Zugangsnachweis der Kündigung wiederum in Frage gestellt sein.

 

Schließlich bleibt noch das Einschreiben mit Rückschein. Hier muss der Postbote den Vermieter bzw. einen Mitarbeiter der Hausverwaltung persönlich antreffen und ihm das Einschreiben übergeben, als auch einen Rückschein unterschreiben lassen. Der Rückschein geht per Post zurück an den Mieter, so dass dieser einen rechtssicheren Zugangsnachweis erhält. Trifft der Postbote allerdings niemanden an, so wird das Einschreiben sieben Tage bei der Post zur Abholung hinterlegt. Holt der Vermieter die Kündigung dann nicht ab, geht das Schreiben zurück an den Absender, eine wirksame Zustellung hat nicht stattgefunden.

 

Tipp für die Praxis: Als Rechtsanwalt empfehle ich Ihnen die sicherste Methode, nämlich die persönliche Übergabe an den Vermieter. Sollte Ihnen das nicht möglich sein, so kündigen Sie rechtzeitig und nutzen hierfür das Einschreiben mit Rückschein. Unter allen Einschreiben ist das die sicherste Methode der Zustellung. Geht dieses nicht zu, so können Sie noch immer ein Einwurfeinschreiben verschicken oder einen Gerichtsvollzieher mit der Zustellung beauftragen.

 

Welche Kündigungsfrist muss ich als Mieter beachten?

 

Bei einer normalen Wohnraumkündigung besteht eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten. Diese Frist läuft immer am Ende eines Monats ab. Sie können also Ihren Kündigungstermin nicht frei wählen, dieser ist immer auf das Monatsende festgelegt und muss mindestens drei Monate später sein. Um diese drei Monate einzuhalten muss Ihre Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats dem Vermieter zugegangen sein. Das Gesetzbuch umschreibt diese komplizierte Kündigungsregelung wie folgt: "Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig."

 

Welche Kündigungsfristen bestehen bei älteren Mietverträgen vor 2001?

 

Die oben beschriebene dreimonatige Kündigungsfrist wurde mit der Mietrechtsreform des Jahres 2001 eingeführt. Vorher gab es eine Regelung im Gesetzbuch, nach der sich die Kündigungsfrist für den Mieter schrittweise verlängert hat, je nach Mietdauer. Derartige Regelungen im Mietvertrag sind inzwischen unwirksam. Sie können als Mieter nach der obigen Dreimonatsfrist kündigen.

 

Lediglich wenn Sie explizit mit Ihrem Vermieter eine Zusatzvereinbarung über die Kündigungsfristen getroffen haben, sind diese einzuhalten. Zusatzvereinbarungen, mit denen beide Parteien einverstanden waren, gehen den Regelungen in einem Formularmietvertrag bzw. den gesetzlichen Regelungen vor.

 

Wann kann ich einen Zeitmietvertrag kündigen?

 

Ein Zeitmietvertrag ist bis zu seinem vertraglich vereinbarten Ende gültig und kann vorher nicht einseitig gekündigt werden, weder vom Mieter noch vom Vermieter. Die oben beschriebene dreimonatige Kündigungsfrist gilt nicht für den Zeitmietvertrag.

 

Wann darf ich meinen Mietvertrag fristlos kündigen?

 

Eine fristlose sofortige Kündigung des Mietvertrags oder eine Kündigung mit verkürzter Frist ist immer dann möglich, wenn bestimmte Probleme im mietvertraglichen Verhältnis auftreten. Diese Probleme müssen für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten, die das weitere Bewohnen der Wohnung nahezu unmöglich machen.

 

Ein derartiger Fall kann beispielsweise dann gegeben sein, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen ankündigt und die Handwerkerarbeiten das Wohnen sehr erschweren würden.

 

Kündigt der Vermieter solche Maßnahmen an, so hat der Mieter ein Kündigungsrecht mit kurzer Frist: Hier gilt, dass der Mieter bis zum Monatsende des auf die Ankündigung folgenden Monats eine außerordentliche Kündigung beim Vermieter einreichen kann. Der Mietvertrag endet dann zum Ende des darauf folgenden Monats.

 

Wichtig ist, dass der Mieter nur dann ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht hat, wenn die Beeinträchtigungen ein gewisses Maß überschreiten. Indiz ist, dass die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt wird oder schon eingeschränkt ist. Unter Umständen kann für Sie auch eine Mietminderung in Frage kommen oder andere rechtliche Maßnahmen.

 

Darf ich bei einer Mieterhöhung kündigen?

 

Ja, für den Fall dass Ihr Vermieter die Miete erhöhen will, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Sie können in den beiden Monaten nach Erhalt der Erhöhungsankündigung überlegen, ob Sie den Mietvertrag kündigen möchten. Entscheiden Sie sich für eine Kündigung des Mietverhältnisses, so wird die Kündigung mit Ablauf des übernächsten Monats nach der Kündigung wirksam. Bis zum Auszug gilt der alte Mietpreis weiter.

 

Wurde die Mieterhöhung jedoch bereits im Mietvertrag ausgemacht, beispielsweise in Form einer Staffelmiete oder einer Indexmiete, so hat der Mieter kein Sonderkündigungsrecht. Die Vereinbarung im Mietvertrag ist dann vorrangig.

 

Bin ich berechtigt, dem Vermieter einen Nachmieter zu stellen?

 

Grundsätzlich können Sie Ihrem Vermieter einen Nachmieter vorschlagen, er muss diesen jedoch nicht akzeptieren. Es gibt keine gesetzliche Regelung, dass Ihr Vermieter einen Nachmieter akzeptieren muss. Leider ist es nur ein Gerücht, dass Sie immer dann sofort ausziehen können, wenn Sie Ihrem Vermieter drei potentielle Nachmieter vorschlagen.

 

Dennoch gibt es Sonderfälle, in denen ein Mieter sofort aus der Wohnung ausziehen kann, wenn er seinem Vermieter einen geeigneten Nachmieter vorstellt. Diese Sonderfälle wurden sogar gerichtlich bestätigt. Es handelt sich dabei um besondere Härtefälle, in denen dem Mieter ein weiterwohnen in der Mietwohnung eine besondere Härte darstellen würde und gleichzeitig ein geeigneter und zumutbarer Nachmieter bereitsteht.

  

2. Die Kündigung der Wohnung durch den Vermieter

Welche Kündigungsfrist gilt für den Vermieter?

 

Es gilt eine minimale Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende. Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag des ersten Monats zugegangen sein, damit diese dreimonatige Frist wirksam wird. Erhält der Mieter das Kündigungsschreiben auch nur einen Tag später, so verlängert sich die Kündigungsfrist um einen weiteren Monat.

 

Im Gegensatz zur Kündigung durch einen Mieter muss der Vermieter längere Kündigungsfristen einplanen, wenn der Mieter schon mehrere Jahre in der Wohnung wohnt. Denn einmal nach fünf Jahren und ein weiteres mal nach acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere drei Monate zugunsten des Mieters.

 

Darf der Vermieter ohne Grund kündigen?

 

Nein, der Vermieter darf den Mietvertrag nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Eine Kündigung ohne Grund ist dem Vermieter nicht gestattet, ganz im Gegensatz zum Mieter. Dieser darf jederzeit ohne Angabe eines Grundes die Wohnung kündigen.

 

Grundsätzlich gibt es drei Fälle, in denen der Vermieter kündigen darf: Zum einen dann, wenn der Mieter sich nicht an seine vertraglichen Pflichten gehalten hat, zum anderen dann, wenn der Vermieter "Eigenbedarf" an der Mietwohnung hat. Ein dritter Fall liegt dann vor, wenn der Vermieter neue Pläne mit der Mietimmobilie hat und die Vermietung diesen Plänen erheblich im Wege stehen würden. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist dem Vermieter nicht erlaubt.

 

Wann darf der Vermieter aufgrund "Eigenbedarfs" kündigen?

 

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist immer dann möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen verwenden möchte. Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, so muss er dem Mieter die Sachlage erläutern und hierzu vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen.

 

Die Kündigung hat schriftlich zu ergehen und muss dem Mieter ordnungsgemäß zugegangen sein, um ihre Wirksamkeit zu entfalten. Inhaltlich muss der Vermieter den Eigenbedarf begründen und nachvollziehbar schildern. Diese Begründung muss dazu geeignet sein, dass sie der Mieter rechtlich überprüfen kann. Erläutert werden muss für welche Person die Wohnung benötigt wird und warum das zu dem jetzigen Zeitpunkt der Fall ist. Eine rein pauschale Begründung ist nicht möglich, sie muss immer auf den konkreten Einzelfall bezogen sein. Fehlt eine genaue Angabe der Eigenbedarfsbegründung, so ist die Kündigung unwirksam. 

 

Darf der Vermieter kündigen, um die Wohnung gewinnbringend zu verkaufen?

 

Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, Ihnen zu kündigen, um die Immobilie besser wirtschaftlich verwerten zu können. Eine solche Kündigung erfordert jedoch das Bestehen eines tatsächlichen Verwertungsplans, und dieser muss dem Mieter explizit vorgestellt werden. Sie müssen erfahren, welche Pläne der Vermieter hat und wieso eine vermietete Wohnung diese Pläne einschränkt oder weniger gewinnversprechend macht. Die ausführliche Erläuterung derartiger Pläne ist erforderlich, damit der Mieter die rechtliche Wirksamkeit der Kündigung überprüfen kann.

 

Möchte Ihnen der Vermieter nur aus dem Grund kündigen, um die Wohnung anschließend mit einer höheren Miete an neue Mieter weiterzuvermieten, so ist ihm das nicht erlaubt. Es muss sich immer um ein konkretes Verwertungsvorhaben handeln.

 

Kann mir der Vermieter kündigen, wenn ich eine Pflicht aus dem Mietvertrag nicht erfülle?

 

Ja, diese Möglichkeit besteht. Wenn Sie schuldhaft (also grob fahrlässig oder vorsätzlich) vertraglich festgelegte Pflichten verletzen, kann Ihnen der Vermieter aus diesem Grund eine Kündigung aussprechen. Solche Pflichtverletzungen liegen beispielsweise dann vor, wenn Sie regelmäßig laute Partys in Ihrer Wohnung feiern, das Treppenhaus nicht säubern oder ständig die Miete zu spät bezahlen. In derartigen Fällen muss Ihr Vermieter jedoch zunächst eine Abmahnung aussprechen. Er darf nicht sofort und ohne Vorwarnung fristlos kündigen. Durch eine Abmahnung muss er Ihnen die Gelegenheit geben, in Zukunft die mietvertraglichen Pflichten einzuhalten. Erst wenn Sie erneut eine Pflichtverletzung begehen darf der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen.

 

In welchen Härtefällen darf ich als Mieter der Kündigung durch den Vermieter widersprechen?

 

Es gibt bestimmte Lebenssituationen, in denen Sie als Mieter eine Kündigung durch den Vermieter nicht hinnehmen müssen bzw. eine Schonfrist erhalten. Grundsätzlich ist das immer dann der Fall, wenn der plötzliche Auszug aus der Mietwohnung eine besondere Härte für Sie darstellen würde. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie aufgrund einer schweren Krankheit oder hohen Alters nicht umziehen können, oder wenn Sie gerade schwanger sind. Legen Sie auch dann Widerspruch gegen die Kündigung ein, wenn Sie bis zum Auszugstermin keine andere Wohnung finden können. Der Vermieter muss Ihnen eine Fristverlängerung für den Auszug zugestehen, was notfalls gerichtlich durchgesetzt werden kann.

 

Wie widerspreche ich der Kündigung, wenn bei mir ein Härtefall vorliegt?

 

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und sollte dem Vermieter am besten persönlich zugestellt werden, notfalls per Einschreiben mit Rückschein und der Bitte um Bestätigung des Erhalts. Dieser Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist beim Vermieter eingetroffen sein.

 

Gibt es Fälle, in denen mir der Vermieter fristlos kündigen darf?

 

Ja, immer dann wenn der Vermieter einen "wichtigen Grund" für eine fristlose Kündigung findet, darf er dem Mieter eine solche aussprechen. Ein derartiger Grund liegt dann vor, wenn es dem Vermieter unzumutbar gemacht wird, weiter an dem Mietverhältnis festzuhalten. Hierzu sind massiver Verstöße des Mieters gegen die mietvertraglichen Pflichten notwendig. Dennoch ist in den meisten Fällen auch hier zunächst eine Abmahnung durch den Vermieter notwendig. Der Mieter muss immer eine Chance haben, sich in Zukunft ordnungsgemäß zu verhalten.

 

Wann darf mir der Vermieter wegen Mietschulden fristlos kündigen?

 

Ob der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden aussprechen darf hängt von der Höhe oder von der Regelmäßigkeit der fehlenden Mietzahlungen ab. Sind Sie an zwei hintereinander liegenden Überweisungsterminen mit insgesamt mehr als einer Monatsmiete säumig geblieben, so ist das für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags ausreichend.


Das gleiche gilt wenn Sie über einen fortgesetzten Zeitraum immer zu wenig Miete überweisen. Summiert sich die rückständige Miete auf einen Betrag von zwei Monatsmieten inklusive Nebenkosten oder mehr, so kann Ihnen Ihr Vermieter die fristlose Kündigung wegen zu hohen Mietschulden aussprechen. Diese Kündigung lässt sich nur dann abwenden, wenn Sie die offenen Mietschulden so schnell wie möglich begleichen. Eine Kündigung ist dann nicht mehr möglich, wenn Sie den Fehlbetrag vor Erhalt eines Kündigungsschreibens ausgleichen. Selbst wenn der Vermieter bereits eine Räumungsklage gegen Sie erhoben hat besteht für Sie noch die Möglichkeit, die Mietschulden zu zahlen. Dies muss dann innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Klage geschehen.

 

Muss ich eine Kündigung befürchten, weil ich die Miete gemindert habe?

 

Nein, in Fällen der Mietminderung wegen eines Mangels in der Wohnung sind Sie vor Kündigungen rechtlich geschützt. Der Gesetzgeber hat dafür gesorgt, dass Mieter ihre Rechte ohne Sorge vor plötzlichen Kündigungen ausüben können.

 

Muss ich eine Kündigung befürchten, weil ich die Bezahlung einer fehlerhaften oder zu hohen Nebenkostenabrechnung verweigert habe?

 

Nein, auch in diesem Fall sind Sie gesetzlich vor Kündigungen geschützt. Ist die Nebenkostenabrechnung in Ihren Augen zu hoch oder fehlerhaft, so können Sie, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen, Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen und vom Vermieter eine Begründung für die Höhe der Zahlungen oder eine fehlerfreie Nebenkostenabrechnung verlangen. Erst wenn Sie eine Abrechnung erhalten haben, die Sie als mietrechtlicher Laie verstehen und nachvollziehen können, und die inhaltlich in Ordnung und fehlerfrei ist, sind Sie zur Zahlung verpflichtet.

 

 

Ein Rechtsanwalt aus Berlin gibt kostenlose Tipps zum Thema "Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter oder den Vermieter". Kanzlei Hollweck in Berlin
Was muss ich bei der Kündigung meines Mietvertrags beachten? Wann darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen? Rechtsanwalt für Mietrecht in Berlin - Kanzlei für Verbraucherrecht und Verbraucherschutz
Ein Rechtsanwalt für Mietrecht in Berlin gibt kostenlose Tipps für Mieter, die eine Kündigung ihres Mietvertrags befürchten oder selbst ihre Wohnung kündigen möchten. Rechtsanwalt Berlin Mietrecht
Rechtsanwalt Mietrecht Berlin. Eine Kanzlei für Mietrecht in Berlin gibt Ratschläge für Mieter, die Fragen zum Thema Kündigung der Mietwohnung haben. Anwalt für Mietrecht in Berlin
Ein kostenloser Ratgeber rund um das Thema "Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter oder den Vermieter". Verfasst von einem Rechtsanwalt für Mietrecht in Berlin
Ein auf das Mietrecht spezialisierter Anwalt aus Berlin gibt kostenlose Tipps für Mieter, die eine Kündigung ihres Mietvertrags befürchten. Rechtsanwalt für Mietrecht in Berlin
Wann darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen? Wie kündigt der Mieter seine Wohnung? Ein Ratgeber zum Mietrecht. Verfasst von einem im Mietrecht tätigen Berliner Rechtsanwalt
Kanzlei für Mietrecht Berlin. Der auf das Mietrecht spezialisierte Anwalt gibt Hilfe rund um das Thema "Kündigung". Rechtsanwalt Mietrecht Berlin

Rechtsanwalt Thomas Hollweck - Verbraucheranwalt in Berlin -

Bundesweit tätige Rechtsanwaltskanzlei

Schwerpunkt Verbraucherrecht und Verbraucherschutz

Rechtsberatung in Berlin & Online-Beratung

 

Rechtsanwalt

Thomas Hollweck

 

Kanzlei mit

Schwerpunkt

Verbraucherrecht

in Berlin

 

Rechtsgebiete

  • Zivilrecht
  • Vertragsrecht
  • Verbraucherrecht
  • Internetrecht

 

Tätigkeiten

  • Beratung
  • Außergerichtliche Vertretung
  • Gerichtliche Vertretung

 

Mandanten

  • Verbraucher
  • Privatpersonen
  • Selbständige und Kleinunternehmer  

 

Karl-Liebknecht-Straße 34

10178 Berlin - Mitte

 

Tel.: 030 - 95 61 40 96

Fax: 030 - 60 98 64 43


Rechtsanwalt

Thomas Hollweck

Verbraucheranwalt

in Berlin