Die Nebenkostenabrechnung

Ein Ratgeber zum Thema Nebenkostenabrechnung und Betriebskostenabrechnung. Was kann ein Mieter tun, wenn die Nebenkosten zu hoch sind?

W i c h t i g e r   H i n w e i s :

 

Bitte beachten Sie, dass die Kanzlei Hollweck das Mietrecht inzwischen nicht mehr betreut.

 

Der Schwerpunkt der Kanzlei wurde ausschließlich auf das Verbraucherrecht und das Internetrecht gelegt. Bitte haben Sie hierfür Verständnis.

Die Nebenkosten werden immer höher. Nicht umsonst wird die Nebenkostenabrechnung als die "zweite Miete" bezeichnet. Über die jährliche Betriebskostenabrechnung erhalten viele Mieter eine hohe Nachzahlung, in zahlreichen Fällen ist diese Abrechnung zu hoch und damit fehlerhaft. Statistiken sagen, dass sogar jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch ist. Es ist daher ratsam, die eigene Nebenkostenabrechnung von einem auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen. Eine solche Überprüfung kann dem Mieter viel Geld sparen.

 

Der folgende Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen rund um die Nebenkostenabrechnung und gibt dem Mieter dadurch einen ersten Überblick, inwieweit bei seiner eigenen Abrechnung Fehler vorhanden sein könnten. Der Begriff "Betriebskosten" entspricht dabei dem Begriff "Nebenkosten".

 

Wann muss ein Mieter Betriebskosten bezahlen?

 

Der Mieter ist nur dann zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, wenn diese Zahlung vertraglich im Mietvertrag eindeutig vereinbart wurde. Eine ganz allgemeine Regelung im Mietvertrag wie beispielsweise "Der Mieter hat alle Nebenkosten zu tragen" ist allerdings nicht ausreichend und damit unwirksam.

 

Der Vermieter muss im Mietvertrag genau festlegen, welche Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind. Der Vermieter kann diese Kosten entweder einzeln im Vertrag oder in einem Zusatz zum Vertrag aufzählen, oder aber er nimmt Bezug auf die Betriebskostenverordnung. In der Betriebskostenverordnung sind 17 Kostengruppen aufgezählt, die der Mieter in der Regel zu tragen hat. Hierzu finden sich nähere Erläuterungen weiter unten in diesem Ratgeber.

 

Gibt es Fälle, in denen der Mieter überhaupt keine Nebenkosten bezahlen muss?

 

Ja, die gibt es. Denn die Betriebskosten sind nur dann vom Mieter zu tragen, wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde. In der Regel geschieht das auch, dennoch treten immer wieder Fälle auf, in denen der Mietvertrag fehlerhaft ist und den Mieter nicht zu einer Zahlung der Mietnebenkosten verpflichtet. So ist es schon passiert, dass Mieter jahrelang Nebenkosten bezahlt haben, obwohl sie aufgrund eines fehlerhaften Mietvertrages dazu überhaupt nicht verpflichtet gewesen wären. Vor allem wenn der Vermieter den Mietvertrag selbst geschrieben hat kann es zu solchen Fehlern zu Lasten des Vermieters kommen. Oder wenn der Vermieter im Mietvertrag Bezug nimmt auf eine bereits nicht mehr gültige Berechnungsverordnung. Auch in diesem Fall kann es sein, dass der Mieter überhaupt keine Betriebskosten bezahlen muss.

 

Der Mieter ist nicht per Gesetz dazu verpflichtet, die Nebenkosten zu bezahlen. Es hängt immer von der Formulierung im Mietvertrag ab, wer diese Kosten bezahlen muss. Nur wenn im Mietvertrag eine explizite Vereinbarung getroffen wurde, dass der Mieter die monatlichen Betriebskosten zu tragen hat, muss er das auch wirklich tun. Es ist daher sinnvoll, den Mietvertrag zusammen mit der Nebenkostenabrechnung von einem im Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.

 

Welche Nebenkosten können auf den Mieter umgelegt werden?

 

Ganz allgemein gesagt dürfen nur Kosten, die regelmäßig auftreten, auf den Mieter umgelegt werden. Einmalige Zahlungen sind nicht umlagefähig. Ebensowenig muss der Mieter die Verwaltungskosten des Vermieters oder die Instandhaltungskosten des Mietshauses tragen. Das sagt schon der Begriff "Betriebskosten" aus, der von den "Kosten des Betriebs" spricht, also alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem "Betreiben der Wohnungsvermietung" zusammenhängen. Somit sind das alle Kosten, die notwendig sind, damit der Mieter Monat für Monat in der Wohnung wohnen kann.

 

Probleme treten häufig unter dem Kostenabrechnungspunkt "Sonstige Kosten" auf. Manche Vermieter rechnen über diesen Posten alle Kosten ab, die sie nicht bei den übrigen 16 Betriebskostenarten unterbringen können. Diese Vorgehensweise ist natürlich nicht möglich. Damit bestimmte Betriebskosten unter der Rubrik "Sonstige Kosten" abgerechnet werden dürfen, muss der Vermieter diese Kosten zuvor im Mietvertrag konkretisiert haben.

 

Welche Möglichkeiten der Betriebskostenzahlungen gibt es? In welchen Fällen muss der Mieter keine Nachzahlungen leisten?

 

In der Regel muss der Mieter die Betriebskosten Monat für Monat zusammen mit der Miete an den Vermieter überweisen. In fast allen Fällen handelt es sich bei dieser Zahlung um eine monatliche Vorauszahlung auf die jährlichen Betriebskosten. Die genaue Abrechnung findet dann in Form der Jahresendabrechnung statt. Hier wird dem Mieter aufgelistet, welche Betriebskosten für das gesamte Jahr angefallen sind und wie hoch sein Anteil daran ist, den er zu bezahlen hat. Die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen werden dabei angerechnet. Hat der Mieter zu viel vorausbezahlt, so erhält er eine Erstattung. Hat der Mieter zu wenig vorausbezahlt, so wird er zur Nachzahlung aufgefordert.

 

Es gibt jedoch auch Mietverträge, in denen die Zahlung der Betriebskosten als eine "Betriebskostenpauschale" oder "Nebenkostenpauschale" festgehalten ist. Das besondere an einer Pauschale ist, dass am Ende des Jahres keine Nachzahlung anfällt. Die Pauschale enthält in Bezug auf die Betriebskosten alle Forderungen des Vermieters an den Mieter. Eine Nachforderung darf der Vermieter nicht stellen. Das hat für den Mieter den Vorteil, dass er am Ende des Jahres nicht mit einer bösen Überraschung aufgrund einer hohen Nachzahlung rechnen muss. Leider wird eine derartige mieterfreundliche Pauschalregelung nur selten in den Mietvertrag aufgenommen. Es gibt jedoch Fälle, in denen der Vermieter den Mietvertrag fehlerhaft formuliert hat und von einer Pauschalregelung spricht, obwohl eine solche überhaupt nicht vom Vermieter gewollt war. In einem solchen Fall muss der Mieter keine Nachzahlung leisten. Besteht der Verdacht, dass sich im Mietvertrag ein derartiger Fehler eingeschlichen hat, so sollte der Vertrag von einem im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt überprüft werden.

 

Grundsätzlich darf eine einmal vereinbarte Pauschale nicht erhöht werden. Eine Erhöhung ist nur dann möglich, wenn der Vermieter dies in den Mietvertrag mit aufgenommen hat und eine tatsächliche Kostensteigerung nachweisen kann. Im Mietvertrag muss dann stehen, dass die monatliche Betriebskostenpauschale den jeweiligen Verhältnissen und Kosten bei Bedarf angepasst werden kann. Die Anpassung ist dabei nur für die Zukunft möglich und gilt ab dem übernächsten Monat, nachdem der Mieter die Erhöhungsmitteilung durch den Vermieter erhalten hat.

 

Wie hoch darf die monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten sein?

 

Der Vermieter ist verpflichtet, die Höhe der monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten so festzulegen, dass es am Jahresende nach Möglichkeit nicht zu einer Nachzahlung oder Erstattung kommt. Im Idealfall decken die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen die gesamten Kosten ab, die über das Jahr hinweg entstehen, bzw. es kommt nur zu einer ganz geringen Nachzahlung oder Erstattung. Der Vermieter ist verpflichtet, eine solche Berechnung anhand der Kosten aus dem Vorjahr vorzunehmen.

 

Natürlich kann es immer wieder zu Kostensteigerungen kommen. Diese Kostensteigerung kann der Vermieter im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung vom Mieter als Nachzahlung verlangen. Selbst wenn die Nachzahlung sehr hoch ist muss der Mieter das akzeptieren. Er muss es jedoch dann nicht akzeptieren, wenn der Vermieter die Nebenkosten bewusst zu gering angesetzt hat, beispielsweise um einen neuen Mieter in die seit langem leerstehende Wohnung zu locken. Sicherlich ist ein solch bewusster Vorsatz schwer nachweisbar.

 

Ebenfalls nicht akzeptieren muss der Mieter die Nachzahlung dann, wenn die Nebenkostenabrechnung falsch ist. In einem solchen Fall sollte der Mieter schriftlich Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Das Vorgehen bei einem Widerspruch wird weiter unten in diesem Ratgeber noch näher erläutert.

 

Auf welche Weise kann der Vermieter die Betriebskosten umlegen?

 

Bei der Umlage der Betriebskosten auf den Mieter hat der Vermieter eine relativ große Entscheidungsfreiheit. Wichtig ist, dass am Ende ein gerechtes Ergebnis erzielt wird und kein Mieter im Haus zuwenig oder zuviel an Nebenkosten entrichten muss. In der Regel geschieht eine Aufteilung der Betriebskosten eines Mietshauses anhand der anteiligen Quadratmeterzahl einer jeden Wohnung. Manche Vermieter berechnen die Aufteilung aber auch mit Hilfe der in den Wohnungen lebenden Personen. Findet sich im Mietvertrag keine Regelung über die Aufteilung der Gesamtkosten auf die einzelne Wohnung, so muss eine Berechnung anhand der Wohnungsgröße geschehen.

 

Erfolgt die Heizung der Wohnung über eine Zentralheizung, so hat der Vermieter bei der Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten weitaus weniger Wahlfreiheit. Hier ist es zwingend vorgeschrieben, dass mindestens 50 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. In der Regel gehen die Vermieter daher so vor, dass sie die Hälfte der Kosten für Warmwasser und Heizung über den Verbrauch abrechnen, die andere Hälfte über den Anteil der Wohnung nach Quadratmeterzahl an der Gesamtfläche.

 

Stehen Wohnungen im Haus leer, und erfolgt eine zumindest teilweise Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten nach der Wohnfläche, so muss der Vermieter die Kosten dieser Wohnungen selbst tragen. Er darf die auf die Quadratmeterzahl jener leerstehenden Wohnungen anfallenden Heiz- und Warmwasserkosten nicht auf die anderen Mieter umlegen.

 

Wann muss der Vermieter die Jahresendabrechnung der Betriebskosten vornehmen?

 

Hat der Mieter jeden Monat eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten geleistet, so ist der Vermieter verpflichtet, nach Ablauf von zwölf Monaten eine Jahresendabrechnung dieser Betriebskosten zu erstellen. Für diese Abrechnung hat der Vermieter zwölf Monate Zeit. Erstellt der Vermieter diese Nebenkostenabrechnung zu spät, so muss der Mieter keine Nachzahlung leisten. Es sei denn, der Vermieter trägt keine Schuld an der Verspätung. Hat der Mieter aus Versehen die Rechnung beglichen, obwohl er aufgrund der langen Wartezeit eigentlich gar nicht dazu verpflichtet gewesen wäre, so kann er diese Nachzahlung vom Vermieter zurückfordern. Um die Verspätung der Nebenkostenabrechnung zu beweisen, kann der Mieter den Briefumschlag mit dem Poststempel aufbewahren, welcher den verspäteten Zugang der Nebenkostenabrechnung beweist. Das erleichtert eventuelle Streitigkeiten. Grundsätzlich gilt aber, dass der Vermieter den rechtzeitigen Zugang der Nebenkostenabrechnung beweisen müsste.

 

Ein anderes Problem ergibt sich jedoch dann, wenn der Vermieter die Jahresabrechnung nicht vornimmt, und der Mieter die Erstattung eines Guthabens erwartet. In einem solchen Fall sollte der Mieter den Vermieter schriftlich per Einschreiben mit Rückschein dazu auffordern, innerhalb einer bestimmten Frist die Abrechnung zu erstellen. Geschieht das nicht, so sollte der Mieter im selben Schreiben ankündigen, dass er so lange die monatlich zu zahlenden Nebenkosten einbehält, bis der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellt hat. Dieses einbehaltene Geld muss der Mieter erst dann an den Vermieter auszahlen, wenn dieser eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung angefertigt hat.

 

Im Mietvertrag wird festgehalten, wann die Nebenkostenabrechnung aufzustellen ist. Der zwölfmonatige Abrechnungszeitraum muss dabei nicht mit dem Kalenderjahr identisch sein.

 

Zieht ein Mieter während des Abrechnungszeitraums aus, so hat er keinen Anspruch auf eine Zwischenabrechnung. In vielen Fällen muss der Mieter auf die reguläre Jahresendabrechnung warten. Selbstverständlich muss der Mieter dann für den letzten Zwölfmonatszeitraum lediglich die anteiligen Kosten bis zu seinem Auszug tragen.

 

Wie muss eine korrekte Nebenkostenabrechnung aussehen?

 

Sobald der Mieter die jährliche Nebenkostenabrechnung erhält, sollte er diese umgehend überprüfen.

Diese Prüfung nimmt der Mieter am besten dergestalt vor, dass er die aktuelle Abrechnung mit der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres vergleicht. Besteht ein guter Kontakt zu den Nachbarn, so sollte bei Zweifeln auch die Nebenkostenabrechnung des Nachbarn zum Vergleich herangezogen werden. Eine korrekte Nebenkostenabrechnung muss klar und verständlich sein und dem Mieter als mietrechtlichem Laien genau aufzeigen, was er warum bezahlen muss.

 

Vor allem muss die Nebenkostenabrechnung die folgenden Informationen enthalten:

 

  • den Zeitraum der Abrechnung
  • die Gesamtkosten für das Mietshaus
  • den Aufteilungsschlüssel auf die einzelnen Mietwohnungen
  • den jeweiligen Kostenanteil für die einzelne Wohnung
  • die Anrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen

 

Welcher typische Fehler tritt in einer Nebenkostenabrechnung in Bezug auf nicht abrechenbare Posten besonders häufig auf?

 

Oft kommt es in Nebenkostenabrechnungen vor, dass der Vermieter bereits eine Kürzung für nicht-umlagefähige Kosten vorgenommen hat, die dann in der Abrechnung nur im Ergebnis auftaucht, nicht jedoch erläutert wird. Das ist unzulässig, denn der Mieter muss erkennen können, welche Posten in der Berechnung abgezogen werden.

 

Ein typisches Beispiel ist der Hausmeister, der auch Tätigkeiten erledigt, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören Wohnungsbesichtigungen, Wohnungsabnahmen oder bestimmte Reparaturen. Diese Kosten sind nicht umlagefähig, da sie der Vermieter selbst zu bezahlen hat, und müssen aus dem Anteil, den der Mieter für den Hausmeister bezahlen soll, herausgerechnet werden. Diese Rechnung muss für den Mieter erkennbar und nachvollziehbar sein. Taucht eine solche Erläuterung nirgendwo in der Nebenkostenabrechnung auf, so kann der Mieter mit großer Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass die Betriebskostenabrechnung einen Fehler enthält. Zwar ist der Betrag, der am Ende herauskommt, korrekt berechnet, jedoch ist die Nebenkostenabrechnung ohne die Erläuterung über den Vorwegabzug fehlerhaft und kann vom Mieter beanstandet werden.

 

Tritt ein solcher Fehler in der Nebenkostenabrechnung des Mieters auf, so sollte der Mieter den Vermieter hierauf schriftlich per Einschreiben mit Rückschein aufmerksam machen und um eine Korrektur bitten. Häufig wird die Nebenkostenabrechnung so spät erstellt, dass der Vermieter hierfür dann keine Zeit mehr hat, wenn der Zeitraum von zwölf Monaten bereits abgelaufen ist oder bald abläuft. Kann der Vermieter die Abrechnung nicht mehr rechtzeitig korrigieren, so müssen die entsprechenden Posten gestrichen werden und der Mieter ist nicht zur Zahlung derselben verpflichtet.

 

Insofern sollte ein Mieter die Zahlungen für die möglicherweise fehlerhaften Positionen einbehalten und den Vermieter im selben Schreiben darauf hinweisen, das er diese Zahlungen erst dann vornehmen wird, sobald er eine ordnungsgemäße und fehlerfreie Nebenkostenabrechnung erhalten hat.

 

Was ist zu tun, wenn die Kosten in der Nebenkostenabrechnung unverhältnismäßig hoch sind?

 

Grundsätzlich hat jeder Vermieter die Pflicht, sparsam zu wirtschaften und dem Mieter unnötige Kosten zu ersparen. Er muss jedoch nicht immer das günstigste Angebot für eine bestimmte Dienstleistung oder Warengruppe annehmen. Der Vermieter kann abwägen zwischen Preis und Qualität oder sich für einen besonders zuverlässigen Lieferanten entscheiden.

 

Hat der Mieter dennoch den Eindruck, dass ein bestimmter Posten in der Nebenkostenabrechnung besonders hoch erscheint, so sollte er den Vermieter schriftlich per Einschreiben mit Rückschein dazu auffordern diesen Posten zu erläutern. Insbesondere muss der Vermieter darlegen, warum die Kosten höher sind als bei vergleichbaren Betriebskostenabrechnungen. Einen Maßstab für die Kosten findet der Mieter im Internet auf den Seiten des Mieterbundes unter der Rubrik "Betriebskostenspiegel".

 

Im selben Schreiben setzt der Mieter dem Vermieter eine Frist und bittet darum, innerhalb dieser Frist eine Erklärung für die unverhältnismäßig hohen Kosten zu erhalten. Der Vermieter ist darauf hinzuweisen, dass der Mieter die Kosten für die ungeklärte Position nicht bezahlt und bis zur Klärung zurückbehält. Der Mieter sollte in seinem Einschreiben deutlich machen, dass er nach ergebnislosem Ablauf der Frist einen Rechtsanwalt beauftragen wird. Die Kosten des Rechtsanwalts muss dann der Vermieter dem Mieter ersetzen.

 

Wie lange darf der Mieter die Betriebskostenabrechnung prüfen?

 

Der Mieter hat vier Wochen lang Zeit, die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Die Frist beginnt mit Zugang der Abrechnung beim Mieter. Innerhalb dieser vier Wochen muss der Mieter noch keine Zahlungen vornehmen.

 

Mit Ablauf der vierwöchigen Überprüfungsfrist muss der Mieter die vom Vermieter gewünschten Nachzahlungen vornehmen, kann dabei aber einen Teil zurückbehalten oder unter Vorbehalt zahlen (siehe nächsten Punkt in diesem Ratgeber).

 

Unabhängig davon hat der Mieter insgesamt zwölf Monate Zeit, gegen die Nebenkostenabrechnung Beschwerden vorzutragen und den Vermieter um eine Korrektur zu bitten. Innerhalb dieser Zeitspanne hat der Mieter das Recht, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Kostenbelege direkt beim Vermieter vorzunehmen. Dazu muss der Mieter in der Regel direkt vor Ort beim Vermieter erscheinen. Nicht alle Vermieter senden dem Mieter auf Verlangen Kopien der Dokumente und Belege zu. Geschieht das aber, so hat der Vermieter das Recht, bis zu 25 Cent pro Kopie vom Mieter zu verlangen.

 

Was muss der Mieter tun, wenn er innerhalb dieser Frist einen Fehler in der Betriebskostenabrechnung findet?

 

Findet der Mieter einen fehlerhaften Posten in seiner Nebenkostenabrechnung, so hat er zwei Möglichkeiten: Er kann entweder die Nebenkostennachzahlung nur anteilig überweisen, und die ungeklärte Position zurückbehalten, oder aber er bezahlt die gesamte Rechnung und weist in der Überweisung darauf hin, dass die Zahlung nur "unter Vorbehalt" erfolgt. Gleichzeitig muss sich der Mieter mit dem Vermieter in Verbindung setzen und schriftlich auf die fehlerhafte Nebenkostenabrechnung hinweisen sowie um Klärung des Fehlers bitten.

 

Wie muss ein Mieter konkret vorgehen, wenn er eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung erhalten hat?

 

Ist der Mieter auf einen Fehler in seiner Nebenkostenabrechnung gestoßen, so sollte er den Vermieter hierauf schriftlich per Einschreiben mit Rückschein darauf hinweisen. In seinem Brief muss der Mieter den Vermieter deutlich auf den Fehler aufmerksam machen. Sinnvoll ist es, wenn er eine Kopie der Nebenkostenabrechnung beilegt und den beanstandeten Posten gelb markiert. Zwar hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung selbst in seinen Unterlagen bzw. im PC gespeichert, die Erfahrungen aus der Praxis zeigen jedoch, dass diese Vorgehensweise die Bearbeitung einer Beschwerde deutlich erhöht.

 

Im selben Schreiben setzt der Mieter dem Vermieter eine Frist, innerhalb der der Vermieter Stellung nehmen soll. Empfehlenswert ist, nach ergebnislosem Ablauf der Frist die Einschaltung eines Rechtsanwalts anzukündigen. Dann ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten des Anwalts dem Mieter zu erstatten.

 

Außerdem muss der Mieter dem Vermieter in seinem Schreiben deutlich aufzeigen, welche Kosten der Abrechnung er schon jetzt bezahlen wird, und welche er bis zum Abschluss der Überprüfung zurückhält. Gleichzeitig nimmt der Mieter eine Überweisung der noch ausstehenden Nebenkosten vor und behält den fraglichen Anteil ein. Oder aber er bezahlt den gesamten Forderungsbetrag und schreibt in die Betreffzeile der Überweisung "unter Vorbehalt".

 

Anschließend muss der Mieter abwarten, ob und wie der Vermieter reagiert. Im Idealfall äußert sich der Vermieter dergestalt, dass er sich für den Fehler entschuldigt und eine Kostenkorrektur vornimmt. Möglich ist natürlich auch, dass gar kein Fehler vorlag. Für diesen Fall muss der Vermieter deutlich und verständlich erklären, warum der beanstandete Posten kein Abrechnungsfehler ist. Nur wenn diese Erklärung für den Mieter verständlich und einleuchtend ist, muss er den noch offenen Betrag nachzahlen. Geschieht das nicht, so kann er das Geld dauerhaft einbehalten, bis die Sache geklärt ist.

 

Übersicht Betriebskostenarten

Im folgenden sehen Sie eine Auflistung der 17 Betriebskostenarten, die im Rahmen eines Mietvertrages auf den Mieter umgelegt werden dürfen:

 

Beleuchtung: Die Stromkosten für die Beleuchtung in Gemeinschaftsräumen, im Außenbereich und im Treppenhaus dürfen beim Mieter als zulässige Nebenkosten abgerechnet werden. Reparaturkosten für die Beleuchtungsanlage sind nicht umlagefähig.

 

Entwässerung: Der Vermieter darf die Kosten für die Entwässerung und die Kosten einer Entwässerungsanlage auf den Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umlegen.

 

Fahrstuhl: Wird im Haus ein Fahrstuhl betrieben, so kann der Vermieter auf den Mieter die Kosten für den Strom, die Aufsicht, Überwachung und Wartung umlegen. Eine Umlage von Reparaturkosten ist allerdings nicht möglich, denn Reparaturen muss der Vermieter selbst bezahlen (laut Gesetz muss der Vermieter das Mietobjekt auf eigene Kosten in einem gebrauchsfähigen Zustand erhalten).

 

Gartenpflege: Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung darf der Vermieter die Kosten für die Pflege des Gartens und von Grünanlagen auf den Mieter umlegen. Hierzu gehören Personalkosten und Sachmittelkosten. Kümmert sich der Hauswart um den Garten, so dürfen dessen Kosten nicht ein zweites mal angesetzt werden.

 

Hauswartskosten: Umlagefähig im Rahmen der Nebenkostenabrechnung sind die Lohnkosten des Hauswarts. Nicht umlagefähig sind Kosten von Reparaturen, die der Hausmeister durchgeführt hat. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, das Mietobjekt auf eigene Kosten in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Ebensowenig dürfen Verwaltungsarbeiten, die der Hausmeister durchführt, auf den Mieter umgelegt werden.

 

Heizung: Umlegbar sind die Aufwendungen für den Betrieb der Zentralheizung, inklusive Kosten für die Abgasanlage und die Eichkosten der Zähler. Bezieht das Haus Fernwärme, so kann der Vermieter die anteiligen Kosten der Fernwärme auf den Mieter umlegen. Sind in den Wohnungen Gasetagenheizungen installiert, so darf der Vermieter die Reinigungs- und Wartungskosten dieser Etagenheizungen umlegen. Hat der Vermieter die Geräte zur Verbrauchserfassung gemietet, so dürfen diese Mietkosten auf den Mieter umgelegt werden.

 

Kabel- und Antennenanschluss: Der Mieter hat die Kosten für die monatlichen Grundgebühren des Kabelanschlusses zu tragen, ebenso die Wartungs- und Betriebskosten für evtl. Antennen- und Verteileranlagen. Einmalige Anschlussgebühren muss der Mieter nicht übernehmen. Ebensowenig Reparaturarbeiten, die nicht unter die allgemeine Wartung fallen.

 

Öffentliche Lasten: Das sind die Abgaben, die der Vermieter für das Haus an die Behörden bzw. an das Finanzamt bezahlen muss. Eine Umlage der Grundsteuer ist erlaubt, nicht aber der Grunderwerbssteuer. Befindet sich Gewerbe im Haus, so muss der Vermieter die Grundsteuer für das Gewerbe gesondert abrechnen, da diese meist etwas höher ist als bei Wohnraum. Gleiches gilt für die Grundsteuer auf vermietete Parkplätze, Garagen oder Stellplätze, es sei denn, jede Wohnung hat einen Parkplatz.

 

Reinigung und Schädlingsbekämpfung: Der Vermieter darf die Kosten des Reinigungsunternehmens sowie die Kosten der Putzmittel auf den Mieter umlegen. Obliegt jedoch dem Hauswart bzw. Hausmeister die Reinigung des Hauses, so dürfen dessen Lohnkosten an dieser Stelle in der Nebenkostenabrechnung nicht ein zweites mal berechnet werden. Die Kosten für den Hausmeister dürfen in der Abrechnung nur einmal geltend gemacht werden.

 

Schornsteinfeger: Die Kehrgebühren für den Schornsteinfeger dürfen über die Nebenkostenabrechnung beim Mieter abgerechnet werden. Wenn diese Gebühr jedoch bereits im Rahmen der Heizungskosten geltend gemacht wurde, so darf sie nicht ein zweites mal angesetzt werden.

 

Sonstige Kosten: Als "sonstige Kosten" darf der Vermieter nur diejenigen Posten auf den Mieter umlegen, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Der Vermieter hat nicht das Recht, diesen Punkt als einen Sammelposten für alle übrigen Kosten zu nutzen. Auch hier gilt, dass nur regelmäßig wiederkehrende und notwendige Kosten vertraglich vereinbart werden können. Außergewöhnliche Aufwendungen und Reparaturarbeiten können nicht über den Mietvertrag als Nebenkosten vertraglich vereinbart werden.

 

Straßenreinigung und Müllbeseitigung: Regelmäßig anfallende Kosten in Bezug auf die Straßenreinigung und Müllentsorgung (in Berlin die Kosten für die BSR) dürfen auf den Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden. Nur gelegentlich anfallende Kosten wie beispielsweise für Sperrmüllabfuhr, Gartenabfall- bzw. Schuttabfuhr oder Entrümpelungskosten dürfen nicht umgelegt werden, wenn die für den jeweiligen Müll Verantwortlichen die Entsorgung bezahlen können. Befindet sich im Haus ein Müllschlucker oder eine Müllkompressorenanlage, so sind die Betriebskosten einer solchen Einrichtung umlagefähig.

 

Verbundene Versorgung: Kommt die Energie für die Heizwärme als auch die Energie für die Erwärmung des Wassers aus einer einheitlichen Anlage, so spricht man von einer "verbundenen Versorgung". Diese Kosten sind auf den Mieter umlegbar, müssen in der Nebenkostenabrechnung aber getrennt ausgewiesen werden.

 

Versicherungen: Der Vermieter hat das Recht, die Kosten der Hausversicherungen auf den Mieter umzulegen. Das Haus darf im Rahmen solcher Versicherungen gegen Wasserschäden, Sturmschäden und Feuerschäden abgesichert werden. Erlaubt ist außerdem eine Öltankversicherung.

 

Warmwasser: Im Rahmen der Warmwasserversorgung kann der Vermieter die Kosten für die Erwärmung des Wassers als auch die Wartung und Reinigung der Warmwassergeräte auf den Mieter umlegen.

 

Wäsche: Der Vermieter darf die Kosten für Strom, Wartung und Reinigung des Waschkellers auf die Mieter umlegen. Wasserkosten im Zusammenhang mit dem Waschraum können nur dann umgelegt werden, wenn sie nicht schon unter dem Punkt "Wasserversorgung" auftauchen. Eine doppelte Abrechnung ist natürlich nicht erlaubt. Auch Kosten für Bügelautomaten oder Trockner sind umlegbar.

 

Wasserversorgung: Der sich aus dem Zählerstand ergebende Jahreswasserverbrauch darf auf die einzelnen Wohnungen umgelegt werden. Dazu gehören auch die Kosten für die Grundgebühr, die Wartungskosten und der Betriebsstrom für den Wasserzähler. Ebenso können die Kosten für die Nacheichung des Kaltwasserzählers umgelegt werden. Eine derartige Nacheichung ist alle sechs Jahre vorzunehmen.

 

Rechtsanwalt Thomas Hollweck - Verbraucheranwalt in Berlin -

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