Die Mietkaution

Ein Ratgeber zum Thema Mietkaution und Rückzahlung der Kaution. Was kann ein Mieter tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückbezahlt?

Gerade die Kaution führt immer wieder zu Problemen und Streitigkeiten im Mietrecht. Das am häufigsten auftretende Problem ist, dass der Vermieter sich am Ende der Mietzeit weigert, die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen, obwohl der Mieter glaubt einen Anspruch darauf zu haben. Der folgende Ratgeber soll einen kurzen Überblick über die wichtigsten Fragen zum Thema Mietkaution geben.


WICHTIGER HINWEIS: Bitte beachten Sie, dass die Kanzlei Hollweck keine Beratung oder Vertretung im Mietrecht anbietet. Dieser Ratgeber wurde ausschließlich zu Ihrer Information erstellt. Bei Problemen im Bereich Mietrecht empfiehlt die Kanzlei Hollweck, zunächst den örtlichen Mieterverein oder die Verbraucherzentrale zu kontaktieren, da diese Institutionen eine sehr günstige und effektive Hilfe bei Mietrechtsproblemen anbieten können.

 

Wie hoch darf die Kaution maximal sein?

 

Der Vermieter darf maximal eine Kaution in Höhe von drei Nettokalt-Monatsmieten verlangen. Das heißt, drei mal die Monatsmiete ohne Nebenkosten und ohne Heizkosten.

 

Was ist, wenn der Mieter zu viel Kaution bezahlt hat?

 

Verlangt der Vermieter zu viel Kaution, beispielsweise statt maximal drei Monatsmieten vier oder fünf, und hat der Mieter dieses Geld bereits bezahlt, so hat er einen Anspruch auf Rückzahlung der zuviel bezahlten Kaution. Diese Regelung gilt sogar dann, wenn der Mieter zunächst "freiwillig" bezahlt hat, um die neue Wohnung zu bekommen.

 

Wann muss die Mietkaution bezahlt werden?

 

Die Kaution ist zu Beginn der Mietzeit fällig.

 

Wie soll der Mieter die Kaution an den Vermieter bezahlen?

 

Die Zahlung der Mietkaution sollte vom Mieter separat vorgenommen werden, das heißt, getrennt von der normalen Mietzahlung. Auf dem Zahlungsbeleg der Bank sollte die Überweisung genau bezeichnet werden, also für welche Wohnung und unter Angabe einer evtl. Mieternummer. Viele Hausverwaltungen verwalten eine große Anzahl von Mietern, so dass es bei unzureichenden Angaben leicht zu Verwechslungen kommen kann. Eine Verrechnung der Kaution mit der des Vormieters sollte vermieden werden, auch wenn das manchmal als eine praktikable Vorgehensweise erscheint. Die Gefahr, dass es dann zu Problemen kommt ist größer als die dadurch erzielbare Verwaltungserleichterung.

 

Kann der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution verjähren?

 

Ja, der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Einzahlung der Kaution unterliegt der normalen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Frist beginnt Anfang Januar des Folgejahres, nachdem der Anspruch des Vermieters auf Einzahlung der Kaution entstanden ist. Fordert der Vermieter die Kaution nicht innerhalb der Verjährungsfrist ein, so verliert der Vermieter diesen Anspruch und kann ihn auch nicht nachfordern. Der Mieter ist dann nicht zur Einzahlung der Mietkaution verpflichtet.

 

Muss die Kaution auf einmal vom Mieter bezahlt werden?

 

Nein, der Mieter hat das Recht, die Zahlung der Mietkaution in drei Monatsraten abzubezahlen. Selbst wenn im Mietvertrag steht, dass die Kaution auf einmal bezahlt werden muss, so hat der Mieter dennoch das Recht auf eine Ratenzahlung. Eine solche Regelung im Mietvertrag wäre unwirksam. Allerdings darf der Mieter im Falle einer solchen verbotenen Klausel im Mietvertrag nicht völlig von der Zahlung der Kaution freigestellt werden. Er hat dann lediglich das Recht, die Kautionszahlung in drei Monatsraten abzuleisten.

 

Darf der Mieter die Kaution als Druckmittel benutzen, um den Vermieter zu einem bestimmten Tun zu veranlassen?

 

Nein, der Mieter darf die Kaution nicht als Druckmittel benutzen. Ist beispielsweise bei Einzug noch etwas an der Wohnung zu reparieren, so hat der Mieter nicht das Recht, deswegen die Kaution zurückzubehalten.

 

Wie muss der Vermieter mit der Kautionszahlung umgehen?

 

Nachdem der Vermieter die Kautionszahlung erhalten hat muss er diese umgehend auf einem Konto anlegen und dieses Konto speziell bezeichnen. Meist bieten die Banken und Sparkassen in Deutschland bereits ein besonderes Konto für diese Form der Geldanlage an. Eine typische Bezeichnung ist beispielsweise "Sonderkonto Mietkaution".

 

Muss der Vermieter das Kautionsgeld so anlegen, dass es verzinst wird?

 

Ja, der Vermieter hat die Pflicht, die Kaution mit Verzinsung anzulegen. Dabei muss die Mietkaution mindestens zu den Konditionen angelegt werden, die für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich sind. Darüber hinaus darf der Vermieter selbstverständlich eine Form der Geldanlage wählen, die eine höhere Verzinsung bietet. Ausgenommen von der Pflicht zur Verzinsung sind nur Vermieter von Zimmern in Studenten- und Jugendwohnheimen. Auf Wunsch des Mieters kann sogar eine Anlageform vereinbart werden, die weitaus spekulativer ist als beispielsweise ein Sparbuch, dafür aber evtl. einen höheren Zinsertrag einbringt, so z.B. Aktien oder andere Wertpapiere.

 

Kann ein Mieter den Nachweis vom Vermieter verlangen, dass er die Kaution korrekt angelegt hat?

 

Ja, der Mieter darf vom Vermieter einen Nachweis verlangen, in welcher Form und zu welchen Bedingungen die Mietkaution angelegt wurde. Kommt der Vermieter diesem Wunsch des Mieters nicht nach, so hat der Mieter das Recht, die Zahlung der Miete zunächst zurückzubehalten, und zwar bis zur Höhe der Kaution. Erst wenn der Vermieter den ordnungsgemäßen Nachweis über die Verwendung der Kaution erbracht hat, muss der Mieter die dann ausstehende Miete nachzahlen. Diesen Nachweis über die Anlageform der Kaution darf der Mieter verlangen, nachdem er die erste Rate der Mietkaution an den Vermieter bezahlt hat. Erfolgt kein ordnungsgemäßer Nachweis, so sollte der Mieter die weiteren Raten der Kaution zunächst nicht weiterbezahlen. Erfolgt dann jedoch der korrekte Nachweis durch den Vermieter, so muss der Mieter die dann ausstehende Kautionszahlung sofort erbringen.

 

Wem stehen die Erträge aus der Kaution zu?

 

Die Zinsen, die sich durch die Anlage der Mietkaution ergeben, stehen in voller Höhe dem Mieter zu. Der Vermieter muss diese nach Beendigung des Mietvertrags zusammen mit der Kaution an den Mieter auszahlen. Ein Einfordern der Zinsen vor Beendigung der Mietzeit ist nicht möglich.

 

Was kann ein Mieter tun, damit der Vermieter die Kaution nicht veruntreut?

 

Hat der Mieter Zweifel, dass der Vermieter die Kaution nicht für eigene Zwecke verwendet oder dass die Kaution bei einer Pleite des Vermieters mit ihm zusammen verschwinden könnte, so sollte der Mieter die Kaution von vorneherein auf einem eigenen Sparbuch auf den Namen des Mieters anlegen und dann das gesamte Sparbuch an den Vermieter verpfänden. Viele Banken und Sparkassen bieten diesen Service für den Mieter an, indem sie bereits vorgefertigte Formulare zur Verfügung stellen. Für eine derartige Form der Kautionsanlage muss der Mieter sich jedoch vorher mit dem Vermieter einig sein und das im Mietvertrag festhalten.

 

Die Anlage der Kaution auf ein Konto bzw. Sparbuch mit Namen des Mieters hat zudem den Vorteil, dass es in steuerlicher Hinsicht einfacher zu handhaben ist. Denn die auf dem Kautionskonto erwirtschafteten Zinsen müssen versteuert werden. Läuft das Konto auf den Namen des Mieters, so kann dieser hierfür einen Freistellungsauftrag erteilen. Es kommt dann erst gar nicht zum Steuerabzug. Läuft das Konto aber auf den Namen des Vermieters, so ist ein solches Vorgehen nicht möglich, die Bank zahlt dann jährlich die Zinsabschlagssteuer an das Finanzamt. Der Mieter müsste jedes Jahr die Erträgnisaufstellung und die Steuerbescheinigung vom Vermieter einfordern, um diese Bescheinigung zusammen mit seiner Einkommensteuererklärung beim Finanzamt einzureichen. Nur auf diese Weise kann der Mieter die auf die Zinsen gezahlten Steuern wieder im Rahmen seiner Steuererklärung zurückerhalten, falls sein persönlicher Steuersatz geringer ist als der Zinsabschlagssteuersatz.

 

Was ändert sich bei einem Wechsel des Vermieters?

 

Gibt es eine Änderung in den Eigentumsverhältnissen der Mietswohnung, beispielsweise weil das Haus verkauft wird, so tritt an die Stelle des alten Vermieters der neue Vermieter. Aus einem solchen Wechsel ergeben sich aber keinerlei Veränderungen für den Mieter in Hinsicht auf seine Kautionsvereinbarung oder den Mietvertrag.

 

Der Mieter darf die Kaution sogar dann vom neuen Vermieter bei Auszug zurückverlangen, wenn dieser die Kaution überhaupt nicht vom alten Vermieter erhalten hat. Hat der neue Vermieter das Kautionsgeld erhalten, weigert er sich jedoch bei Auszug des Mieters diesem die Kaution zurückzuzahlen, so kann der Mieter die Kaution sogar vom alten Vermieter verlangen.

 

Wann erhält der Mieter seine Kaution zurück?

 

Der Mieter erhält seine Kautionszahlung inklusive Zinsen vom Vermieter zurück, nachdem das Mietsverhältnis beendet ist, der Mieter aus der Wohnung ausgezogen ist, keine Mietschulden mehr bestehen und der Vermieter die Wohnung nach evtl. durchgeführter Schönheitsreparatur als ordnungsgemäß abgenommen hat.

 

Leider kommt es bei der Rückzahlung der Kaution oftmals zu Verzögerungen und Problemen. Sei es dass der Vermieter erst noch die Endabrechnung der Betriebskosten vornehmen möchte und daher nicht die Kaution zurückzahlen will, oder dass der Vermieter Schäden an der Wohnung feststellt und daher die Mietkaution vorerst noch zurückbehält oder als Schadensersatz verwendet.

 

Wie lange darf der Vermieter die Kaution zurückbehalten?

 

Dem Vermieter wird eine "angemessene Überlegungsfrist" eingeräumt, bis er die Kaution zurückzahlen muss. Innerhalb dieser Zeitspanne muss der Vermieter prüfen, ob er noch Forderungen gegen den Mieter hat oder ob Schäden an der Wohnung bestehen, die repariert und bezahlt werden müssen. Wie lange dieser angemessene Zeitraum ist wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet. Die meisten Gerichte geben dem Vermieter zwei bis sechs Monate Zeit um die Kaution zurückzuzahlen, manche sogar mehr.

 

Darf der Vermieter einen Teil der Kaution zurückbehalten?

 

Ja, in bestimmten Fällen darf der Vermieter einen Teilbetrag der Mietkaution einbehalten. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter dem Vermieter noch einen Teil der Betriebskosten aus der Endabrechnung schuldet. Dann darf der Vermieter diesen anteiligen Betrag aus der Kaution so lange einbehalten, bis der Mieter die Endabrechnung der Nebenkosten vollständig bezahlt hat.

 

Ist die Nebenkosten-Endabrechnung noch nicht erstellt, so hat der Vermieter das Recht, einen pauschalen Teilbetrag der Kaution einzubehalten. Dieser Teilbetrag darf maximal vier Monatsbeträge der üblichen Nebenkosten betragen. Zu einem vollständigen Einbehalt der Kaution ist der Vermieter nur dann berechtigt, wenn die Nachzahlungen aus der letzten Jahresabrechnung so hoch waren wie die Kaution und zwischenzeitlich keine Anpassung der monatlichen Nebenkostenabrechnung erfolgte. Denn dann ist damit zu rechnen, dass die Nebenkostenendabrechnung in ähnlicher Höhe ausfallen wird. In diesem Fall darf der Vermieter die gesamte Höhe der Kaution zurückbehalten.

 

Was geschieht mit der Kaution des Mieters, wenn der Vermieter pleite geht und ein Insolvenzverwalter die Vermietung übernimmt?

 

Selbst wenn der Vermieter pleite geht behält der Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Die Kaution darf nicht mit der Insolvenzmasse verrechnet werden, sie muss davon gesondert gehalten werden. Zieht der Mieter aus der Wohnung aus, so hat er gegen den Insolvenzverwalter bzw. Zwangsverwalter einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution.

 

Darf der Mieter die Kaution am Ende der Mietzeit mit der Miete verrechnen?

 

Nein, eine Verrechnung der Kaution mit den restlichen Monatsmieten ist leider nicht erlaubt. Viele Mieter denken, dass sie in den letzten zwei oder drei Monaten der Mietzeit keine Miete mehr bezahlen müssen, weil der Vermieter schon die Kaution hat, und auf diese Weise die Kaution sozusagen "abwohnen". Das ist nicht gestattet, da die Kaution einzig und alleine eine Sicherheit für den Vermieter darstellen soll, falls der Mieter eine Zahlung nicht leisten kann oder kostenpflichtige Schäden verursacht. Die Miete muss daher vom Mieter bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit regelmäßig bezahlt werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter mit einer Verrechnung einverstanden ist. Das muss gesondert mit dem Vermieter ausgehandelt werden.

 

Gibt es eine solche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter nicht, so kann der Vermieter die Zahlung der restlichen Monatsmieten vor Gericht einklagen. Das heißt, der Vermieter ist in diesem Fall nicht zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet und hat darüber hinaus das Recht, die fehlende Miete gerichtlich einzufordern. Die Kosten für Gericht und Anwalt muss dann der Mieter bezahlen. Von einem Einbehalten der letzten Monatsmieten ist dem Mieter daher dringend abzuraten.

 

Wann ist der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt?

 

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution an den Mieter unterliegt der allgemeinen Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese Frist beginnt im Januar des Folgejahres, nachdem der Anspruch auf Rückzahlung entstanden ist. Der Mieter muss sich daher unbedingt um eine Rückzahlung der Kaution innerhalb der Verjährungsfrist bemühen, da er sonst keinen Anspruch mehr auf die Rückzahlung hat.

 

Was kann ein Mieter konkret tun, wenn der Vermieter sich beständig weigert, die Kaution zurückzuzahlen?

 

Bei einer Vielzahl von mietrechtlichen Streitigkeiten geht es um die Rückzahlung der Kaution bzw. die unberechtigte Zurückhaltung der Kaution durch den Vermieter. Hat der Mieter jedoch alles getan, was er in Bezug auf den Wohnungsauszug tun musste (Schönheitsreparaturen, Zahlung der Betriebskosten-Endabrechnung etc.), und sind bereits einige Monate vergangen in denen der Vermieter genug Zeit hatte, um den Zustand der Wohnung und evtl. noch ausstehende Zahlungen zu überprüfen und einzufordern, so hat der Mieter das Recht auf Rückzahlung der Kaution.

 

Geschieht jedoch nichts, so muss der Mieter den Vermieter schriftlich per Einschreiben mit Rückschein dazu auffordern, die Rückzahlung der Kaution vorzunehmen. Hierzu setzt der Mieter dem Vermieter eine Frist von zwei Wochen ab Zugang des Einschreibens. Der Vermieter ist nach Erhalt des Einschreibens entweder in der Pflicht, dem Mieter genau darzulegen, warum es bis jetzt noch nicht zu einer Rückzahlung der Kaution gekommen ist. Oder aber er zahlt dem Mieter die Kaution innerhalb der Frist zurück. 

 

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