Die Mieterhöhung durch den Vermieter

Ein Ratgeber zum Thema Mieterhöhung durch den Vermieter. Wann darf die Miete heraufgesetzt werden? Was kann der Mieter tun, wenn er die Ankündigung einer Mieterhöhung erhalten hat?


Die Lebenshaltungskosten in Deutschland steigen. Davon sind leider auch die Mieten und die Mietnebenkosten nicht ausgespart. Wann darf der Vermieter die Miete anheben, und wie kann der Mieter sich gegen eine unberechtigte Mietsteigerung wehren? Dieser Ratgeber soll Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema Mieterhöhungen geben.


WICHTIGER HINWEIS: Bitte beachten Sie, dass die Kanzlei Hollweck keine Beratung oder Vertretung im Mietrecht anbietet. Dieser Ratgeber wurde ausschließlich zu Ihrer Information erstellt. Bei Problemen im Bereich Mietrecht empfiehlt die Kanzlei Hollweck, zunächst den örtlichen Mieterverein oder die Verbraucherzentrale zu kontaktieren, da diese Institutionen eine sehr günstige und effektive Hilfe bei Mietrechtsproblemen anbieten können.


 

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

 

Für eine Mieterhöhung benötigt Ihr Vermieter einen Grund. Er darf die Miete nicht nach Belieben steigern, denn zwischen Ihnen und dem Vermieter existiert eine vertragliche Vereinbarung, der Mietvertrag, an den beide Seiten grundsätzlich gebunden sind und der daher nicht einseitig abgeändert werden darf. Ein Hauptbestandteil des Mietvertrags ist die Miethöhe, so dass der Vermieter auch hier gebunden ist. Dennoch gibt es drei Gründe, die den Vermieter berechtigen, eine Mieterhöhung vorzunehmen:

 

Gestiegene Betriebskosten: Eine Mieterhöhung ist dann möglich, wenn die Betriebskosten der Wohnung angestiegen sind. Diese Kostensteigerung darf der Vermieter an Sie weitergeben, so lange es sich um umlagefähige Posten handelt, also um Nebenkostenbereiche, die der Vermieter an den Mieter weiterreichen darf. Für weitere Informationen zur Nebenkostenabrechnung lesen Sie bitte den Ratgeber-Artikel über Betriebskosten und Nebenkosten.

 

Modernisierung der Wohnung: Wurde das Haus bzw. die Mietwohnung modernisiert, so darf Ihr Vermieter die Kosten der Modernisierung im zulässigen Umfang an Sie weitergeben. Für nähere Informationen lesen Sie bitte den Ratgeber-Artikel über die Modernisierung.

 

Anpassung an die Vergleichsmiete: Ist Ihre Miete besonders günstig, oder ist der Mietpreis der Nachbarwohnungen bzw. Nachbarhäuser angestiegen, so darf Ihr Vermieter die Miete Ihrer Wohnung an diese Vergleichsmiete anpassen.

 

In welcher Form muss der Vermieter die Mieterhöhung ankündigen?

 

Wichtig ist, dass Sie die Ankündigung der Mieterhöhung in der korrekten Form erhalten haben. Geschieht das nicht, so können Sie der Mieterhöhung widersprechen und diese damit etwas hinauszögern. Der Vermieter muss die Mieterhöhung dann erneut ankündigen und einen späteren Zeitpunkt für deren Inkrafttreten festlegen.

 

Zunächst ist es entscheidend, dass Sie die Mieterhöhung entweder per Brief, Fax oder E-Mail persönlich erhalten haben. Ein allgemeiner Aushang, beispielsweise im Hausflur oder im Treppenhaus, ist nicht zulässig.

 

Die Ankündigung der Mieterhöhung muss von allen Vermietern kommen. Gibt es eine Vermietergemeinschaft oder ein Ehepaar, das als Vermieter auftritt, so müssen alle Personen die Mieterhöhung ankündigen. Die Ankündigung durch eine einzelne Person ist unwirksam.

 

In gleicher Weise muss sich die Ankündigung der Mieterhöhung an alle Mieter richten, die den Mietvertrag unterschrieben haben. Wird nur ein einzelner Mieter angesprochen, obwohl mehrere Personen als Mieter auftreten, so ist die Ankündigung der Mieterhöhung unwirksam.

 

Kommt die Ankündigung der Mieterhöhung nicht direkt vom Vermieter, sondern beispielsweise von der Hausverwaltung, so muss der Ankündigung eine Originalvollmacht beigefügt sein. Haben Sie allerdings eine solche Vollmacht schon erhalten, zum Beispiel weil Sie bereits den Mietvertrag mit der Hausverwaltung abgeschlossen haben, so muss die Vollmacht nicht erneut beigefügt werden.

 

Was ist, wenn die Form der Mieterhöhungsankündigung nicht eingehalten wird?

 

Wie schon oben erwähnt, sollten Sie in einem solchen Fall der angekündigten Mietsteigerung schriftlich per Einschreiben mit Rückschein widersprechen und als Begründung für Ihren Widerspruch den Formfehler benennen. Das führt dazu, dass der Vermieter die Ankündigung der Mieterhöhung erneut verschicken und einen späteren Beginn festlegen muss. Sie gewinnen damit ein wenig Zeit, bis die Miete teurer wird. In der Regel ergehen die Ankündigungen allerdings in korrekter Form, so dass hier wenig Chancen für den Mieter bestehen, die Mieterhöhung hinauszuschieben. Liegt aber tatsächlich ein Formmangel vor, so können Sie den Widerspruch selbst abschicken.

 

Wie lange habe ich Zeit, einer angekündigten Mieterhöhung zu widersprechen?

 

Nachdem Sie das Ankündigungsschreiben der zukünftigen Mietsteigerung erhalten haben, können Sie dieses im Monat des Zugangs plus in den beiden darauffolgenden Monaten prüfen und ihm gegebenenfalls widersprechen. Erhalten Sie die Ankündigung der Mieterhöhung beispielsweise Mitte März, so haben Sie eine Widerspruchsfrist bis Ende Mai. In diesem Zeitraum sollten Sie prüfen, ob die Formalien der Ankündigung eingehalten wurden, und ob in inhaltlicher Hinsicht eine ausreichende Begründung vorliegt.

 

Wann und wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?

 

Wenn der Vermieter die Miete erhöhen möchte, um sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, so muss er das folgende beachten:

 

Der Anstieg der Nettokaltmiete (Miete ohne Nebenkosten und ohne Heizkosten) darf innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren 20 Prozent nicht übersteigen. Selbst wenn Ihr Vermieter zweimal oder dreimal innerhalb von drei Jahren die Miete erhöhen möchte, so darf er dennoch die Grenze von 20 Prozent nicht überschreiten. Grundsätzlich ist eine Erhöhung der Miete nur alle 15 Monate möglich. Hat der Vermieter die Miete erhöht, so muss er bis zur nächsten Erhöhung weitere 15 Monate warten. Sind Sie neu in eine Wohnung eingezogen, so darf auch hier die erste Mieterhöhung frühestens nach 15 Monaten ergehen.

 

Kommt es allerdings zu einer Erhöhung der Nebenkostenzahlungen, so darf der Vermieter Ihre Miete einmal jährlich an die erhöhten Betriebskosten anpassen. In der Regel erfolgt die Anpassung der Nebenkosten im Zusammenhang mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Die Erhöhung der Nebenkostenzahlungen können dabei unabhängig von einer Erhöhung der Grundmiete (Nettokaltmiete) erfolgen. Das heißt, Ihr Vermieter hat das Recht, die Nebenkostenvorauszahlungen anzupassen, und zusätzlich eine Erhöhung der Grundmiete vorzunehmen, um diese an die Vergleichsmiete anzupassen. Erhöht sich die Miete aufgrund gestiegener Nebenkosten, so gilt die 20-Prozent-Grenze und die 15monatige Wartefrist leider nicht.

 

Entschließt sich der Vermieter zu einer Modernisierung Ihrer Mietwohnung, so darf er anschließend elf Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf Ihre Jahresmiete umlegen. Auch hierbei ist zu beachten, dass die Miete nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete ansteigen darf. Die oben angesprochene 20-Prozent-Regelung und die Wartefrist von jeweils 15 Monaten sind bei einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen leider nicht anwendbar. 

 

Darf meine Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus steigen?

 

Nein, das ist nicht möglich. Die Grundmiete, also die Nettokaltmiete, darf niemals über die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Liegt Ihre Mietzahlung unterhalb der Vergleichsmiete, so kann sie der Vermieter bis auf dieses Niveau anheben, nicht aber darüber hinaus.

 

Die einzige Möglichkeit für den Vermieter, eine höhere Miete als die der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen ist der, bei Abschluss eines Mietvertrags von Anfang an eine höhere Miete festzulegen. Nur mit einem Neuvertrag kann die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten werden. Wurde von Anfang an zwischen Mieter und Vermieter eine hohe Miete vereinbart, so darf diese im Nachhinein nicht weiter angehoben werden. Erst wenn die Vergleichsmiete dieses Niveau erreicht hat bzw. übersteigt, ist der Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt.

 

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet?

 

Es gibt für den Vermieter drei Möglichkeiten, eine ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen:

 

Mietspiegel: Die gängigste Methode ist die, die ortsübliche Vergleichsmiete über den Mietspiegel zu ermitteln. Mietspiegel sind Datenbanken, die von der Stadt bzw. von der Gemeinde aufgestellt und mit Hilfe von ortsüblichen Mietdaten erstellt werden. Inzwischen liegen viele Mietspiegel online im Internet vor und können von Mietern oder Vermietern bequem eingesehen werden. Dabei besteht die Möglichkeit, die eigenen Wohnungsdaten präzise in ein Online-Formular einzugeben, so dass am Ende ein recht genauer Überblick gewonnen werden kann, wie teuer oder billig die eigene Mietwohnung im Vergleich zu anderen Wohnungen ist. Begründet der Vermieter seine Mieterhöhung mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel, so muss er exakt angeben, welche Daten er für die Ermittlung der Vergleichsmiete eingegeben hat, damit Sie als Mieter diese Berechnung genau nachprüfen können. Entscheidend ist immer, dass Ihre Wohnung mit einer vergleichbaren Wohnung gemessen wird. Ist das nicht der Fall, so liegt eine fehlerhafte Berechnung vor, gegen die Widerspruch eingelegt werden kann. 

 

Vergleichswohnungen: Eine weitere Möglichkeit für den Vermieter, eine ortsübliche Vergleichsmiete zu ermittteln ist die, drei ähnliche Vergleichswohnungen zu benennen und anhand deren die dafür übliche durchschnittliche Miete zu errechnen. Diese Berechnung ist dann maßgebend für die Ihnen auferlegte Mieterhöhung. Doch auch hierbei können leicht Fehler auftreten. Zieht der Vermieter beispielsweise unpassende Vergleichswohnungen heran, so ist seine Berechnung ungültig, und Sie können Widerspruch gegen die Ankündigung der Mieterhöhung einlegen. Entscheidend ist vor allem, ob der Vermieter die drei Vergleichswohnungen präzise genug angegeben hat, damit Sie als Mieter die Berechnung genau nachprüfen können, und ob die herangezogenen Wohnungen überhaupt vergleichbar sind. Stellt sich am Ende heraus, dass der Vermieter die Berechnungen korrekt vorgenommen hat, so hat er anhand der Vergleichswohnungen die Möglichkeit, die Miete sogar über den Mietspiegel hinaus anzuheben.

 

Datenbanken oder Gutachter: Eher selten werden vom Vermieter Gutachten zur Miethöhe erstellt, da Gutachter teuer sind und die Vergleichsmiete auf einfacherem Wege ermittelt werden kann. Genau so selten kommen spezielle Mietdatenbanken zur Anwendung, da es diese Datenbanken nur für wenige Städte bzw. Gemeinden gibt.

 

Kann ich mit Hilfe des Mietspiegels eine Senkung meiner Miete erreichen?

 

Nein, das geht leider nicht. Sie können zwar eine Erhöhung der Miete verhindern, eine Senkung können Sie aber leider nicht erzielen. Haben Sie von Anfang an eine überteuerte Wohnung angemietet, so gibt es nur sehr schwer einen Weg zu einer günstigeren Miete. Möglichkeiten bestehen etwa dann, wenn der Vermieter bei Vertragsunterzeichnung eine Wohnungsknappheit in der Stadt ausgenutzt hat und zusätzlich die im Mietvertrag festgelegte Miete mindestens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete angesetzt hat.

 

Was kann ich als Mieter gegen eine angekündigte Mietsteigerung tun?

 

Sobald Sie die Ankündigung einer Mieterhöhung erhalten haben, sollten Sie diese möglichst zeitnah auf Formfehler und auf inhaltliche Fehler überprüfen. Haben Sie einen Fehler gefunden, so legen Sie schriftlich per Einschreiben mit Rückschein Widerspruch gegen die Mieterhöhung ein und teilen Sie Ihrem Vermieter mit, dass Sie die neue höhere Miete aufgrund der fehlerhaften Ankündigung nicht bezahlen werden. Bitten Sie um eine Korrektur der Berechnung bzw. des Ankündigungsschreibens. Erst nachdem Sie ein berichtigtes Ankündigungsschreiben erhalten haben, das Sie als mietrechtlicher Laie verstehen und nachvollziehen können, müssen Sie die neue höhere Miete bezahlen. Bestehen jedoch weiterhin Fehler in der Berechnung, so müssen Sie die Mieterhöhung dauerhaft nicht bezahlen. Es gilt dann Ihre bisherige Miete weiter.

 

Was kann mein Vermieter unternehmen, wenn ich die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigere?

 

Sollten Sie nach Erhalt der neuen Mietpreisberechnung überhaupt nichts unternehmen und einfach Ihre bisherige Miete in gleicher Höhe weiterbezahlen, so könnte Ihr Vermieter Sie auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen. Daher ist es unbedingt ratsam, gegen eine unberechtigte Mieterhöhung schriftlich Widerspruch einzulegen.

 

Haben Sie wirksam Widerspruch gegen die angekündigte Mietsteigerung eingelegt, so hat Ihr Vermieter zunächst keine rechtlichen Möglichkeiten, gegen Sie vorzugehen. Er muss zuerst die von Ihnen vorgetragenen Fehler in der Ankündigung beiseite schaffen und Ihnen eine neue Mieterhöhungsankündigung zukommen lassen. Sind nach wie vor Fehler enthalten, so können Sie erneut Widerspruch einlegen. Solange wie die Fehler bestehen bleiben, müssen Sie die neue höhere Miete nicht bezahlen und Ihr Vermieter kann nicht gerichtlich gegen Sie vorgehen.

 

Erst wenn Sie eine fehlerfreie Ankündigung erhalten haben und dann dennoch nicht die neue Miete bezahlen, kann Ihr Vermieter Sie auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen.

 

 

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