Modernisierung der Wohnung

Ein Ratgeber zum Thema Modernisierung der Mietwohnung durch den Vermieter. Muss der Mieter die Modernisierung dulden? Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?


Kündigt der Vermieter die Modernisierung des Miethauses an, so drohen dem Mieter zahlreiche Unannehmlichkeiten. Das reicht von den Belästigungen durch Lärm und Schmutz bis hin zur Mieterhöhung, die durch die Modernisierung begründet wird. Doch darf der Vermieter das? Was muss der Mieter dulden, und wann darf er Widerspruch gegen die Modernisierungsmaßnahmen oder die Mieterhöhungen einlegen? Dieser Ratgeber soll Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um das Thema "Modernisierung durch den Vermieter" geben.


WICHTIGER HINWEIS: Bitte beachten Sie, dass die Kanzlei Hollweck keine Beratung oder Vertretung im Mietrecht anbietet. Dieser Ratgeber wurde ausschließlich zu Ihrer Information erstellt. Bei Problemen im Bereich Mietrecht empfiehlt die Kanzlei Hollweck, zunächst den örtlichen Mieterverein oder die Verbraucherzentrale zu kontaktieren, da diese Institutionen eine sehr günstige und effektive Hilfe bei Mietrechtsproblemen anbieten können.


 

Wann liegt eine Modernisierung vor, und wann eine Reparatur? Was ist der Unterschied?

 

Eine Modernisierung der Mietwohnung liegt immer dann vor, wenn der ursprüngliche Zustand der Wohnung auf ein höheres Niveau angehoben wird. Die Modernisierung muss also immer zu einem höheren Wohnungsstandard führen, die Wohnqualität muss besser sein als zuvor.

 

So liegt eine Modernisierung beispielsweise dann vor, wenn neue Isolierglasfenster verbaut werden, die einen höheren Dämm- und Lärmschutzwert haben. Oder wenn eine wärmeisolierende Außenschicht auf die Hausfassade angebracht wird, das Haus eine neues und besseres Heizsystem erhält oder die gesamte Elektro- oder Leitungsinstallation auf modernen Standard gebracht werden. Es kommt immer darauf an, in welchem Zustand sich das Haus bzw. die Wohnung vor der Modernisierung befand, und wie dieser danach zu bewerten ist. Entscheidend ist, ob der Wohnwert durch die Modernisierung erhöht wird oder nicht.

 

Lediglich eine Reparatur liegt vor, wenn sich der bereits bestehende Wohnwert nicht erhöht. Das ist dann der Fall, wenn die vorhandenen Eigenschaften und Ausstattungen des Hauses bzw. der Wohnung nur erneuert werden, oder die ursprüngliche Funktionalität wieder hergestellt wird. Bei einer Reparatur bleibt alles beim alten, es kommt zu keinem höheren Wohnniveau.

 

Der Unterschied liegt darin, dass im Anschluss an eine Modernisierung eine Erhöhung der Miete möglich ist, bei einer bloßen Reparatur jedoch nicht. Denn zur Reparatur ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, er muss das Mietobjekt in einem für den Mieter funktionsfähigen Zustand erhalten. Eine Pflicht zur Modernisierung gibt es nicht, der jeweilige Vermieter darf selbst entscheiden, ob er eine solche vornimmt oder nicht (Eine Pflicht zur Modernisierung besteht nur dann, wenn beispielsweise gesetzliche Vorschriften eine Modernisierung aufgrund neuer Klimaschutzgesetze o.ä. verlangen).

 

Welche Mieterhöhung ist im Anschluss an eine Modernisierung erlaubt?

 

Wurde durch den Vermieter eine Modernisierung vorgenommen, so darf dieser entweder Ihre Jahresmiete dauerhaft um bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten erhöhen, oder aber wahlweise eine Anpassung an die ortsübliche Durchschnittsmiete (Vergleichsmiete) vornehmen.

 

Welche Modernisierungen muss ich als Mieter dulden?

 

Modernisierungen müssen Sie als Mieter nur dann dulden, wenn diese angemessen und sinnvoll sind. Überteuerte Luxussanierungen müssen Sie nicht hinnehmen, denn diese sind unangemessen. Maßstab ist die Sichtweise eines verständigen Durchschnittsmieters. Aus dessen fiktiver Sichtweise heraus ist zu beurteilen, ob eine angemessene oder eine unangemessene Modernisierung vorliegt. Erscheint die geplante Modernisierung als reine Verschwendung, da es sich lediglich um überteuerte Verschönerungen handelt, die den Gebrauchswert des Miethauses keineswegs steigern, so handelt es sich um eine nicht akzeptable Luxussanierung. Deren Kosten muss der Mieter nicht mittragen. Ohne eine Steigerung des Wohnwerts muss kein Mieter sich an den Modernisierungskosten beteiligen. Verzichtet der Vermieter dagegen auf eine Beteiligung der Mieter an den Modernisierungskosten, so ist er frei in der Wahl der Modernisierungsmaßnahmen und kann auf eigene Kosten sogar Luxussanierungen vornehmen.

 

Vom Mieter zu dulden sind Modernisierungen, die für das Haus notwendig sind. Die Notwendigkeit kann sich zum Beispiel daraus ergeben, dass neue gesetzliche Vorschriften eine Modernisierung innerhalb einer gewissen Zeitspanne vorschreiben. Ebenso zu akzeptieren sind Modernisierungen, die darauf hinauslaufen, dass die Wohnfläche des Hauses beispielsweise durch einen Dachgeschossausbau vergrößert werden soll. In einem solchen Fall dürfen die anderen Mieter selbstverständlich nicht an diesen Kosten beteiligt werden.

 

Kündigt Ihr Vermieter eine Modernisierung, Instandsetzung oder Sanierung an, so versuchen Sie zu überlegen, welche Absicht dahinter stecken könnte. Was genau will der Vermieter mit diesen Maßnahmen erreichen? Nur wenn Sie zu dem Ergebnis kommen, dass die angekündigten Maßnahmen zu einer Verbesserung der Wohnsituation führen, weil der Wohnwert des Hauses bzw. der einzelnen Wohnungen insgesamt gesteigert wird, liegt eine Modernisierung vor, an die Sie der Vermieter kostenpflichtig beteiligen darf. Alle anderen Maßnahmen müssen für den Mieter kostenneutral bleiben.

 

Wie muss eine korrekte Ankündigung der Modernisierung aussehen?

 

Damit die Ankündigung der Modernisierung rechtlich wirksam ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Haben Sie als Mieter eine Modernisierungsankündigung erhalten, so sollten Sie die folgenden Fragen Schritt für Schritt überprüfen:

 

Haben Sie die Ankündigung der Modernisierung rechtzeitig erhalten? Nachdem Sie das entsprechende Schreiben Ihres Vermieters erhalten haben muss mindestens noch eine Zeitspanne von drei Monaten gegeben sein, bis die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen beginnen. Ist das nicht der Fall, so können Sie Widerspruch einlegen, und der Vermieter muss den Zeitpunkt des Sanierungsbeginns neu festlegen, als auch erneut darüber die Mieter informieren.

 

Hat Sie der Vermieter ordnungsgemäß über die bevorstehende Modernisierung informiert? Sie müssen die Benachrichtigung selbst erhalten haben, ein allgemeiner Aushang im Hausflur ist nicht ausreichend. Der Vermieter kann Ihnen die Modernisierungsankündigung als Brief, Fax oder per E-Mail zukommen lassen, eine Unterschrift ist nicht notwendig. Wichtig ist aber, dass das Schreiben die Kontaktdaten des Vermieters enthält.

 

Wurden Sie ausführlich genug informiert? Die Ankündigung der Modernisierung muss genau bezeichnen, welche Art von Arbeiten durchgeführt werden, wann diese beginnen und wie lange sie voraussichtlich andauern werden. Die Zeitangaben müssen so konkret wie möglich getroffen werden, lediglich ungefähre Angaben sind nicht möglich. Sie als Mieter müssen genau wissen was auf Sie zukommt und wann das sein wird, damit Sie Ihre persönlichen Planungen danach richten können. Evtl. sind Einschränkungen in der Bewohnbarkeit hinzunehmen, auf die Sie sich einrichten können müssen. Darüber hinaus müssen Sie darüber informiert werden, welche Mietsteigerungen durch die Modernisierung auf Sie zukommen. Diese Berechnung muss so dargelegt sein, dass Sie diese ohne Probleme überprüfen können. Eine ausführliche und ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung kann durchaus mehrere Seiten lang sein.

 

Ist die Ankündigung der Modernisierung in Ihren Augen nicht korrekt erfolgt, so können Sie Widerspruch gegen diese erheben. Der Vermieter muss dann eine neue Ankündigung erlassen und in der Regel gleichzeitig den Modernisierungsbeginn zeitlich nach hinten hinaus verändern. Vollständig verhindern können Sie die geplante Instandsetzung dadurch natürlich nicht. Nachdem eine ordnungsgemäße Ankündigung erfolgt ist, darf der Vermieter diese Maßnahmen auch durchführen lassen.

 

Die Modernisierung würde eine unzumutbare Härte für mich bedeuten. Was kann ich tun?

 

Für den Fall, dass die geplanten Modernisierungsarbeiten eine zu große Härte für Sie oder Ihre Familie darstellen würde, so können Sie dieser widersprechen. Im folgenden sollen die wichtigsten Gründe vorgestellt werden, die einen Widerspruch gegen die Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen können:

 

Unzumutbare Bauarbeiten: Sind die Baumaßnahmen an sich sehr beeinträchtigend, so müssen Sie diese als Mieter nicht hinnehmen und können Widerspruch einlegen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Modernisierungsarbeiten zu Gesundheitsschäden führen können, oder wenn diese in einer unpassenden Jahreszeit vorgenommen werden.

 

Veränderungen zum Nachteil: Würden die geplanten Modernisierungsmaßnahmen dazu führen, dass Sie in Ihrer Wohnung einen dauerhaften Nachteil erleiden, so können Sie Widerspruch einlegen. Permanent bestehende Nachteile wären etwa dann gegeben, wenn sich die Wohnfläche dauerhaft verringert oder der Lichteinfall durch die Fenster verkleinert wird.

 

Eigenleistungen des Mieters: Haben Sie in Ihrer Mietwohnung bestimmte Bauarbeiten in Eigenleistung verrichtet, zu denen der Vermieter die Zustimmung erteilt hat, so können Modernisierungsmaßnahmen evtl. zu einer nicht hinnehmbaren Härte führen. Das ist dann der Fall, wenn durch die Modernisierung Ihre Eigenleistungen nutzlos würden bzw. wenn Sie diese dann umsonst erbracht hätten. Wichtig ist hierbei, dass Ihre eigenen Veränderungen noch nicht abgewohnt sind. Generell gilt, dass Ihre Aufwendungen in Höhe einer Jahresmiete nach vier Jahren als abgewohnt geltend.

 

Steigerung der Miete: Grundsätzlich darf der Vermieter im Anschluss an eine erfolgte Modernisierung die Miete erhöhen. Steigt diese jedoch zu stark an, so kann das in Einzelfällen eine unzumutbare Härte für den Mieter bedeuten. Hier ist der Einzelfall entscheidend, vor allem sind die finanziellen Verhältnisse des Mieters zu betrachten und wie stark sich die Mietpreiserhöhung im Verhältnis dazu auswirken würde. Ein Widerspruch aus finanziellen Gründen ist allerdings dann nicht möglich, wenn der Vermieter das Haus durch die Modernisierung auf einen Standard bringen will, der in der Umgebung bereits üblich ist. In Berlin wäre das beispielsweise der Fall, wenn ein Altbau noch Treppenhaus-Toiletten besitzt. Erhalten die Wohnungen im Zuge der Modernisierung dann eigene Toiletten, so muss der Mieter das hinnehmen. Ein weiterer Grund, der einen Widerspruch aus Kostengründen ausschließt, ist die Modernisierung aus energetischen Gründen: Handelt es sich bei der Modernisierung um eine Maßnahme, die zu einer Energieeinsparung des gesamten Hauses führt, so muss der Mieter das hinnehmen, auch wenn in seiner Person liegende Härtegründe gegen eine Modernisierung sprechen.

 

Was kann ich gegen eine unzulässige Modernisierung unternehmen?

 

Stellt sich nach einer Überprüfung heraus, dass die vom Vermieter angekündigte Modernisierung nicht rechtmäßig ist, und haben Sie bereits Widerspruch dagegen eingelegt, so müssen Sie die Modernisierung nicht hinnehmen. Alle Maßnahmen diesbezüglich können Sie verhindern. So können Sie beispielsweise Handwerkern den Zutritt zu Ihrer Wohnung verwehren oder im Außenbereich des Gebäudes stattfindende Arbeiten per gerichtlicher einstweiliger Verfügung untersagen lassen.

 

Kann ich bei einer zulässigen Modernisierung die Miete mindern?

 

Ja, das ist möglich. Kommt es zu den Modernisierungsarbeiten, und ist die Bewohnbarkeit der Wohnung dadurch eingeschränkt, so können Sie für die Dauer der Arbeiten die Miete mindern. Wie hoch dieser Minderungsbetrag ausfällt, ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig und kann nicht pauschal gesagt werden. Es kommt darauf an, welche Räume betroffen sind, wie lange und wie stark.

 

Kommt es wegen der Modernisierungsmaßnahmen zu Verschmutzungen in Ihrer Wohnung, die Sie selbst beseitigen müssen, so können Sie vom Vermieter den Ersatz dieser Reinigungskosten verlangen.  

 

Ein kostenloser Ratgeber zum Thema "Modernisierung durch den Vermieter". Verfasst von einem im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt aus Berlin. Kanzlei für Mietrecht und Verbraucherschutz in Berlin.
Rechtsanwalt für Mietrecht in Berlin. Tipps für Mieter bei drohender Mietsteigerung durch Modernisierungen. Geschrieben von einem Berliner Anwalt.
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