Schönheitsreparaturen und Renovierungen

Ein Ratgeber zum Thema Schönheitsreparaturen und Renovierungen in der Mietwohnung. Welche Renovierungsmaßnahmen muss ein Mieter vornehmen, und wann ist er davon befreit?

Zieht der Mieter aus der Mietwohnung aus, so stellt sich für ihn die Frage, in welchem Zustand er sie dem Vermieter zurückgeben muss. In welchem Umfang muss er Schönheitsreparaturen vornehmen, oder ist er davon sogar befreit, weil die entsprechende Formulierung in seinem Mietvertrag unwirksam ist? Der folgende Ratgeber gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um das Thema Schönheitsreparaturen.


WICHTIGER HINWEIS: Bitte beachten Sie, dass die Kanzlei Hollweck keine Beratung oder Vertretung im Mietrecht anbietet. Dieser Ratgeber wurde ausschließlich zu Ihrer Information erstellt. Bei Problemen im Bereich Mietrecht empfiehlt die Kanzlei Hollweck, zunächst den örtlichen Mieterverein oder die Verbraucherzentrale zu kontaktieren, da diese Institutionen eine sehr günstige und effektive Hilfe bei Mietrechtsproblemen anbieten können.


 

Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter bei Auszug vornehmen?

 

Der Mieter muss alle Ausbesserungsarbeiten vornehmen, die mit Farbe, Gips und Tapete erledigt werden können. Zu weitergehenden Reparaturarbeiten ist er nicht verpflichtet. Insofern ist der Begriff "Schönheitsreparaturen" irreführend, da der Mieter lediglich Ausbesserungsarbeiten vornehmen muss, aber keine Reparaturarbeiten. Diese sind vom Vermieter durchzuführen (siehe nächster Punkt).

 

Somit ist der Mieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen zu den folgenden Maßnahmen verpflichtet:

 

  • Das Putzen der Wohnung ("besenrein")
  • Beseitigung von Dübellöchern
  • Wände und Decken anstreichen
  • Neue Tapete anbringen
  • Heizkörper lackieren
  • Türen und Fenster von innen streichen

 

Welche Reparaturen sind Aufgabe des Vermieters?

 

Der Vermieter ist laut Gesetz dazu verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand aufrecht zu erhalten, der ein problemloses wohnen ermöglicht. Das bedeutet, er muss alle Fehler und Defekte ausbessern lassen, die dazu führen könnten, dass der Mieter die Wohnung nicht uneingeschränkt nutzen kann. Das Gesetzbuch bezeichnet diese Verpflichtung folgendermaßen: "Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten." Sämtliche Reparaturarbeiten, die demnach dem Erhalt der Wohnung dienen, sind Aufgabe des Vermieters. Das gilt sowohl für die Zeit, in der der Mieter in der Wohnung wohnt, als auch für die Zeit des Auszugs. Sind bei Auszug Reparaturarbeiten zu erledigen, so müssen diese vom Vermieter durchgeführt werden. Der Mieter ist nicht zu Reparaturen verpflichtet. Insofern ist die Bezeichnung "Schönheitsreparaturen" irreführend, da der Mieter eigentlich keine Reparaturen durchführen muss.

 

Welche "Schönheitsreparaturen" muss der Vermieter konkret vornehmen?

 

Der Vermieter muss all die Dinge erledigen, die über das typische "Malern und Tapezieren" hinausgehen und mit Farbe, Gips und Tapete erledigt werden können. Somit hat der Vermieter die Aufgabe, den Fußboden auszubessern, das Parkett abzuschleifen und zu versiegeln, Fugen in Bad und Küche zu erneuern etc.

 

Muss ich als Mieter Schönheitsreparaturen außerhalb der Wohnung vornehmen?

 

Nein, alle Objekte die sich außerhalb der Wohnung befinden müssen vom Vermieter in Ordnung gebracht bzw. repariert werden. Dazu gehören auch der Balkon, das Balkongeländer, die Außenseiten der Fenster und Türen sowie das Treppenhaus bzw. der Eingangsbereich vor der Wohnungstür.

 

Muss ich die normalen Abnutzungserscheinungen der Wohnung ausbessern?

 

Nein, im Rahmen der Schönheitsreparaturen sind Sie nicht dazu verpflichtet, Abnutzungs- und Gebrauchsspuren in der Wohnung auszubessern. Das ist Aufgabe des Vermieters. Wohnt man längere Zeit in einer Wohnung, so ergeben sich zwangsläufig Abnutzungserscheinungen, das ist ganz normal und fällt nicht in den Verantwortungsbereich des Mieters. Hinterlassen beispielsweise Ihre Möbel Druckstellen auf dem Boden, so müssen Sie diese Spuren nicht ausbessern lassen.

 

Ein Ausnahme gilt nur dann, wenn Sie Spuren hinterlassen, die über den normalen Gebrauch hinausgehen. Das können Verschmutzungen oder Beschädigungen sein, die Sie selbst schuldhaft (das heißt vorsätzlich oder fahrlässig) herbeigeführt haben, beispielsweise Brandspuren oder Weinflecken auf dem Teppichboden. Da derartiges nicht unter die normalen Abnutzungserscheinungen einzuordnen ist, müssen Sie dem Vermieter hierfür Ersatz leisten. Sind solche Flecken auf dem Teppich vorhanden und lässt der Vermieter nach Ihrem Auszug diese von einer professionellen Reinigungsfirma beseitigen, so müssen Sie dem Vermieter die Kosten hierfür ersetzen. Das ist natürlich nicht der Fall, wenn Sie diese Spuren bereits selbst beseitigt haben. Denn der "Wohnungsputz" fällt bei Auszug in Ihren Bereich als Mieter. Sie sind dazu verpflichtet, die Wohnung in einem sauberen Zustand zu hinterlassen.

 

Haftet der Mieter für Verschlechterungen der Wohnung, die während der Mietzeit aufgetreten sind?

 

Nein, Sie als Mieter sind für Verschlechterungen der Mietwohnung nicht verantwortlich, es sei denn, Sie haben diese selbst hervorgerufen. Für gewöhnlich ist der Mieter jedoch schuldlos an einer Wohnungsverschlechterung. Kommt es beispielsweise zu Schimmelbildung, tritt Wasser durch Decke oder Wand, so muss sich der Vermieter um die Ausbesserungsarbeiten kümmern. Im Rahmen der Schönheitsreparaturen muss sich der Mieter nicht darum kümmern. Etwas anderes gilt wiederum nur dann, wenn der Mieter diese Probleme selbst hervorgerufen hat. Dann ist er für deren Beseitigung verantwortlich. Da derartiges oftmals nur schwer nachzuweisen ist, kommt es gerade in diesem Bereich immer wieder zu mietrechtlichen Streitigkeiten.

 

In welcher Qualität muss der Mieter die Schönheitsreparaturen vornehmen? Muss ein Handwerker beauftragt werden?

 

Schönheitsreparaturen müssen vom Mieter sorgfältig und fachgerecht erledigt werden. Sie können diese Reparaturarbeiten also durchaus selbst erledigen, wenn Sie die Tätigkeiten zumindest einigermaßen mit sicherer Hand erledigen können. Hobbyqualität ist nicht ausreichend, genauso wenig ist vom Mieter ein spezialisierter Handwerker zu beauftragen. Ein gesundes Mittelmaß ist ausreichend. Achten Sie beim Renovieren darauf, dass keine unschönen Fehler entstehen. Überlappende Tapeten, Tropfnasen und Haare im Lackanstrich oder mehrfach überklebte Tapeten sollten Sie vermeiden. Renovieren Sie so, als ob Sie selbst einziehen würden, dann ergibt sich von ganz alleine eine zufriedenstellende Qualität.

 

Grundsätzlich hat der Vermieter kein Recht, von Ihnen die Beauftragung eines Fachhandwerkers zu verlangen. Das wäre wirklich nur dann der Fall, wenn Sie sich den Renovierungsarbeiten verweigern oder wenn Sie diese bereits vorgenommen haben, das Ergebnis jedoch äußerst mangelhaft ist.

 

In welcher Farbe muss der Mieter renovieren?

 

Allgemein kann gesagt werden, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen eine Farbe wählen sollte, die dem Massengeschmack entspricht und nicht zu grell oder außergewöhnlich ist. Eine Verpflichtung, die Wohnung weiß zu streichen, besteht nicht. Entsprechende Formulierungen in Mustermietverträgen sind sogar ungültig. Die Übergabe mit roten oder schwarzen Wänden ist selbstverständlich nicht möglich. Wenn Sie die Wahl haben so ist die weiße Wandfarbe sicherlich nach wie vor die beste Entscheidung, Sie können stattdessen aber auch ein dezentes Gelb oder ähnliche Farben wählen. Ist der Vermieter mit Ihrer Farbwahl nicht einverstanden, so hat er das Recht, die Wohnung auf Ihre Kosten noch einmal streichen zu lassen. Sollten Sie eine andere Farbe als weiß wählen, so ist es daher unbedingt empfehlenswert, vorher den Vermieter um Einverständnis zu bitten, am besten schriftlich. Das erspart spätere Streitigkeiten.

 

Wann muss der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen?

 

Grundsätzlich müssen die Schönheitsreparaturen beim Auszug des Mieters aus der Wohnung erledigt werden. Etwas anderes kann sich jedoch dann ergeben, wenn im Mietvertrag bestimmte Zeiträume genannt werden, nach deren Ablauf ein bestimmter Raum in der Wohnung renoviert werden muss. So benennen zahlreiche Mietverträge das Intervall für ein Bad oder für die Küche beispielsweise mit drei Jahren. Wohnzimmer und Schlafzimmer sollen nach fünf Jahren renoviert werden, und Nebenräume meist nach sieben Jahren. Hält sich der Mieter an diese Zeiträume und renoviert die entsprechenden Zimmer so, wie es im Mietvertrag steht, so ist er bei Auszug nicht dazu verpflichtet, diese erneut zu renovieren. Es sei denn, das entsprechende Zimmer ist besonders stark abgewohnt.

 

Unter dem Strich bedeutet das, dass der Mieter nicht zur doppelten Renovierung kurz hintereinander verpflichtet ist. Renoviert der Mieter beispielsweise das Badezimmer nach drei Jahren, zieht aber nach vier Jahren aus, so ist er nicht dazu verpflichtet, das Bad im Rahmen der Schönheitsreparaturen erneut zu renovieren. Der Vermieter muss in diesem Fall mit den leichten Abnutzungserscheinungen leben, die sich innerhalb des letzten Jahres der Mietdauer ergeben haben.

 

Auch eine Quotenregelung ist in diesem Fall ungültig. Es gibt Mietverträge, in denen der Mieter dazu verpflichtet wird, einen bestimmten Anteil an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, wenn er während des Reparaturintervalls auszieht. Der Mieter soll dann den Prozentanteil bezahlen, der seit der letzten Schönheitsreparatur zeitlich anteilig bis zum nächsten Renovierungszeitpunkt vergangen ist. Derartige Formulierungen sind nichtig und verpflichten den Mieter nicht zur Renovierung.

 

Nimmt der Mieter regelmäßige Schönheitsreparaturen vor, während er in der Wohnung lebt, so sollte er diese dokumentieren bzw. nachweisen können. Als Nachweis für die durchgeführten Schönheitsreparaturen können Zeugen dienen, aber auch Einkaufsbelege für Farbe, Pinsel und anderes Verbrauchsmaterial, in Verbindung mit Fotos die den Zustand vor der Renovierung und danach festhalten. Am sinnvollsten ist es jedoch, wenn der Mieter nach einer durchgeführten Schönheitsreparaturen einen Termin mit dem Vermieter vereinbart, um die Schönheitsreparatur von diesem abnehmen zu lassen. Der Vermieter kann sich dann von der ordnungsgemäßen Durchführung der Schönheitsreparatur überzeugen und darf diese bei Auszug innerhalb des nächsten Renovierungsintervalls nicht erneut verlangen.

 

Muss sich der Mieter an die im Mietvertrag festgelegten Renovierungsintervalle für Schönheitsreparaturen halten?

 

Ist die Formulierung der Renovierungsklausel im Mietvertrag korrekt, dann muss der Mieter sich an die Intervalle halten. Eine "korrekte" Formulierung bedeutet aber, dass es sich nicht um eine starre Frist handeln darf. Die Formulierung im Mietvertrag muss so abgefasst sein, dass sie auf die jeweilige individuelle Situation in der Wohnung eingehen kann. Ist das nicht der Fall, so ist die entsprechende Klausel unwirksam. Der Mieter ist dann überhaupt nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, weder während der Mietzeit noch beim Auszug. 

 

Wann ist die Schönheitsreparatur-Klausel im Mietvertrag wirksam, wann nicht?

 

Generell kann gesagt werden, dass eine Regelung im Mietvertrag in Bezug auf Schönheitsreparaturen dann wirksam ist, wenn diese dem Mieter keine starren Fristen oder Regelungen vorgibt. Ist die Formulierung so gefasst, dass die Frage nach der Notwendigkeit einer Schönheitsreparatur auf die individuelle Situation der Wohnung angepasst werden kann, so ist die Klausel im Mietvertrag wirksam. Handelt es sich jedoch bei der mietvertraglichen Regelung um eine starre Frist oder Regelung, so ist sie unwirksam.

 

Wie muss eine wirksame Schönheitsreparatur-Klausel konkret aussehen?

 

Entscheidend für die Wirksamkeit einer Klausel ist die Frage, ob dem Mieter eine gewisse Flexibilität gewahrt bleibt oder nicht. Stehen im Mietvertrag in Bezug auf die Schönheitsreparaturen Formulierungen wie beispielsweise "in der Regel", "im Allgemeinen" oder "normalerweise", so stellt das eine korrekte Formulierung dar. Denn dann ist der Mieter nicht an starre Fristen gebunden. Er kann selbst entscheiden, ob der entsprechende Wohnraum bereits so stark abgewohnt ist, dass eine Renovierung notwendig ist, oder ob das nicht der Fall ist.

 

Wann ist eine Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam?

 

Unwirksam ist eine Formulierung dann, wenn im Mietvertrag beispielsweise Wörter wie "mindestens" oder "spätestens" in Bezug auf eine Frist stehen. Muss der Mieter also spätestens nach Ablauf von drei Jahren ein bestimmtes Zimmer renovieren, oder muss er einen Raum mindestens alle drei Jahre renovieren, so ist das unwirksam. Zu beachten ist allerdings, was in den folgenden Absätzen des Mietvertrags in Bezug auf die Schönheitsreparaturen steht. Befinden sich dort weitere Regelungen, die die zunächst als starr erscheinenden Fristen aufweichen und flexibel machen, so sind die Formulierungen wirksam. Es ist immer der gesamte Vertrag zu lesen, bevor entschieden werden kann, ob eine Klausel unwirksam ist oder nicht. 

 

Muss der Mieter renovieren, wenn die Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam formuliert ist?

 

Nein, der Mieter hat in einem solchen Fall keine Verpflichtung zur Renovierung. Ist die Formulierung im Mietvertrag unwirksam, so ist die gesamte Klausel nichtig. Der Mieter muss keine Schönheitsreparaturen vornehmen.

 

O.k., die Formulierung über Schönheitsreparaturen in meinem Vertrag ist unwirksam. Ich bin also nicht zu Renovierungen verpflichtet. Kann ich einfach so aus der Wohnung ausziehen, ohne zu renovieren?

 

Nein, einfach so ausziehen sollten Sie nicht. Bitte weisen Sie Ihren Vermieter schriftlich per Einschreiben mit Rückschein darauf hin, dass Sie keine Schönheitsreparaturen durchführen, und erklären Sie dem Vermieter genau, warum Sie das nicht tun. Damit haben Sie Ihre Pflicht als Mieter erledigt. 

 

Wird der Vermieter meine Kaution einbehalten, wenn ich ohne Schönheitsreparaturen aus der Wohnung ausziehe?

 

Das kann passieren. Ist der Vermieter nicht über die aktuelle mietrechtliche Lage informiert, so kann er nicht ahnen, dass Sie als Mieter im Recht sind. Inzwischen wissen jedoch die meisten Vermieter gut über die rechtliche Lage Bescheid. Gibt es dennoch Probleme bei der Rückzahlung der Kaution, so sollten Sie zunächst Ihren Vermieter schriftlich per Einschreiben und Fristsetzung zur Rückzahlung auffordern.

 

Ich habe versehentlich renoviert, obwohl ich nicht dazu verpflichtet gewesen wäre. Kann ich mein Geld für die Renovierungskosten vom Vermieter zurückerstattet bekommen?

 

Sie haben Schönheitsreparaturen vorgenommen, obwohl Sie vertraglich nicht dazu verpflichtet gewesen wären. Insofern haben Sie eine Leistung zum Nutzen des Vermieters erbracht. In der Regel haben Sie dadurch einen Anspruch auf Erstattung der Ihnen entstandenen Kosten erworben. Dies kann aber sehr stark vom jeweiligen Einzelfall abhängen. 

 

Bin ich als Mieter dazu verpflichtet, einer Vertragsänderung zuzustimmen, wenn die Schönheitsreparatur-Klausel in meinem Mietvertrag unwirksam ist?

 

Nein, zu einer solchen Vertragsänderung sind Sie nicht verpflichtet. Auch wenn der Vermieter anderer Meinung ist, lassen Sie ruhig den Mietvertrag so wie er ist, inklusive der unwirksamen Klausel über die Schönheitsreparatur. Für Sie als Mieter ist das von Vorteil. Unabhängig davon besteht natürlich die Möglichkeit, dass Sie sich freiwillig zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Vielleicht lässt sich ein Kompromiss mit dem Vermieter finden. Eine solche gütliche Einigung ist manchmal besser als ein langwieriger mietrechtlicher Streit.

 

Was geschieht im Falle einer unwirksamen Klausel, wenn ich noch längere Zeit in der Wohnung wohnen möchte, diese sich jedoch in einem renovierungsbedürftigen Zustand befindet?

 

Ist die Wohnung renovierungsbedürftig, so muss der Vermieter die Renovierung auf eigene Kosten durchführen. Normalerweise ist das Aufgabe des Mieters und wird im Mietvertrag entsprechend über die Schönheitsreparatur-Klausel geregelt. Ist diese Klausel aber unwirksam, so muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Dann ist es Aufgabe des Vermieters. Dieser hat im Gegenzug die Wahlfreiheit, wie er die Renovierungsmaßnahmen durchführt. Er darf beispielsweise die Wandfarbe frei bestimmen, jedoch nicht in einem zu ungewöhnlichen Stil. Maßstab ist hierbei das Aussehen der Wohnung bei Einzug.

 

Was ist, wenn der Mieter und der Vermieter sich gemeinsam auf vertragliche Regelungen geeinigt haben?

 

Besteht eine Individualabrede, so hat diese Vorrang und ist wirksam. Das Mietrecht ist Vertragsrecht und unterliegt damit in weiten Teilen der vertraglichen Freiheit der Parteien. Vereinbaren Mieter und Vermieter freiwillig eine individuelle Regelung über Schönheitsreparaturen oder Renovierungsintervalle, dann muss sich der Mieter daran halten. Unwirksame Klauseln beziehen sich nur auf Formularmietverträge bzw. Mustermietverträge. Nur in solchen Fällen kann es zu einer Unwirksamkeit kommen. Nicht jedoch bei freiwillig vereinbarten Vertragsbedingungen.

 

Kann mich der Vermieter dazu verpflichten, beim Einzug und beim Auszug zu renovieren?

 

Nein, eine solche im Mietvertrag enthaltene Doppelverpflichtung ist unwirksam. Sie sind nicht dazu verpflichtet beim Einzug und beim Auszug zu renovieren. Dennoch führen viele Mieter beim Einzug in eine neue Wohnung natürlich freiwillig eine Renovierung durch, um die Wohnung ihrem individuellen Geschmack anzupassen. Dazu verpflichten darf sie der Vermieter aber nicht, wenn er auch bei Auszug Schönheitsreparaturen verlangt. Steht eine derartige Doppelverpflichtung im Formularmietvertrag, so ist diese Klausel nichtig und der Mieter muss überhaupt keine Schönheitsreparatur durchführen.

 

Was bedeutet die Formulierung in meinem Mietvertrag "Die Wohnung ist bei Auszug wie überlassen zu übergeben". Muss ich Schönheitsreparaturen durchführen?

 

Nein, eine solche Formulierung verpflichtet Sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Dazu ist die Klausel zu ungenau abgefasst, und das geht zu Lasten des Vermieters. Die Klausel ist nichtig und damit unwirksam, Sie sind zu keinerlei Schönheitsreparaturen verpflichtet. In einem solchen Fall muss der Mieter die Wohnung lediglich besenrein übergeben.

 

Was kann der Vermieter unternehmen, wenn der Mieter sich weigert, Schönheitsreparaturen beim Auszug durchzuführen?

 

Weigert sich der Mieter, Schönheitsreparaturen auszuführen, obwohl der Vermieter einen berechtigten Anspruch darauf hat, so kann der Vermieter den Mieter schriftlich zur Durchführung auffordern. Hierzu muss der Vermieter eine Liste aufstellen, in der genau bezeichnet ist, welche Schönheitsreparaturen gemacht werden müssen. Diese Liste und die Aufforderung zur Renovierung muss er dem Mieter per Einschreiben zukommen lassen und ihm eine Frist von mindestens 14 Tagen setzen, in denen der Mieter die versäumten Schönheitsreparaturen vornehmen kann. Weigert sich der Mieter weiterhin, so hat der Vermieter das Recht auf eine "Ersatzvornahme". Das bedeutet, dass der Mieter einen Handwerker damit beauftragen darf, die noch ausstehenden Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Die Rechnung für den Handwerker muss dann der säumige Mieter bezahlen. In der Praxis ist es so, dass der Vermieter die Kaution des Mieters zunächst nicht zurückzahlen wird. Der Vermieter behält die Kaution ein, bis alle zu erledigenden Schönheitsreparaturen durchgeführt sind. Ist nicht absehbar, welche Kosten das verursachen wird, so kann der Vermieter die gesamte Kaution einbehalten. Stehen die Kosten für die Schönheitsreparaturen schon fest, so darf der Vermieter die Kaution nur zum Teil einbehalten.

 

Was ist, wenn der Mieter zu spät renoviert?

 

Sind Sie aus einer Wohnung ausgezogen und haben die erforderlichen Schönheitsreparaturen zu spät vorgenommen, so dass die Wohnung beispielsweise nicht zum Monatsende frei wurde, sondern erst zur nächsten Monatsmitte (15. eines Monats), so sind Sie dazu verpflichtet, dem Vermieter noch eine halbe Monatsmiete nachzuzahlen.

 

Was ist hinsichtlich des Abnahmetermins zu beachten?

 

Beim Abnahmetermin nimmt der Vermieter die Wohnung ab und kontrolliert, ob die erforderlichen Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausgeführt wurden. Bemängelt der Vermieter die Renovierungsmaßnahmen, dann muss der Mieter nachbessern. Insofern ist es sinnvoll, den Abnahmetermin nicht allzu spät anzusetzen, damit dem Mieter noch genügend Zeit verbleibt, um die noch durchzuführenden Ausbesserungsarbeiten rechtzeitig vor Ende der Mietdauer vornehmen zu können.

 

Wie lange hat der Vermieter Zeit, unzureichende Schönheitsreparaturen zu bemängeln?

 

Übersieht der Vermieter beim Abnahmetermin einen Fehler oder Mangel in den Schönheitsreparaturen, so hat er im Anschluss an den Abnahmetermin noch sechs Monate Zeit, um vom Mieter Nachbesserungen zu verlangen. Bemerkt der Vermieter die Probleme allerdings erst später, so ist sein Anspruch auf Nachbesserung verjährt. Er darf dann vom Mieter keine weiteren Schönheitsreparaturen verlangen.

 

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